转眼间，2007年已经过半，过去的上半年将对下半年的楼市发展带来怎样的影响？据房管局提供的信息显示，今年1-4月，成都房地产市场供销两旺，供求紧张状况进一步缓解；房价涨幅持续回落；中小户型住房供应量增长迅速，供应结构明显改善；而受税收政策和市场指导价调整的影响，二手房成交量有所下降；郊区（市）县市场出现回落。 根据市场的历史发展轨迹并结合政策进行综合分析，预计今年商品房成交面积与去年基本持平，新增供应面积会有一定增长，供求关系进一步缓解，但销售周期仍在安全范围内，房价将温和上涨，但涨幅会逐步回落。由此可见，成都好房多，买房并不是一件急事。 ■新增商品房800余万平米 年内供需两旺 1-4月，全市商品房新增供应826.20万平方米，同比增长40.9%；其中住房新增供应62279套、684.62万平方米，同比分别增长58.3%、43.0%。全市新建商品房成交684.62万平方米，同比增长10.8%；其中住房成交52945套、596.82万平方米，同比分别增长14.6%、10.0%。新增商品房供大于求。1-4月期间，全市商品房供销比为1.21，住房供销比为1.12，均大于1。截至2007年4月末，全市累计住房可销售面积达到1144.39万平方米，同比增长41.1%，可销售套数达到95498套，同比增长41.9%。按照近3个月商品住房的平均销售水平计算，五城区住房的销售周期为6.9个月，销售周期进一步增大，供求关系继续走向缓解。 1-4月，14个郊区（市）县商品房新增供应392.99万平方米，同比增长15.2%；成交309.04万平方米，同比下降5.8%。其中：住房新增供应353.57万平方米，同比增长22.5%；成交284.75万平方米，同比下降5.2%。商品房、商品住房供销比分别为1.27、1.24，均比五城区大。 房管局出台的《年内地产市场走势研判》预测，全年五城区商品房新增供应面积将达到1467万平方米；其中住房12.5万套、1148万平方米，同比分别增长52.8%、26.5%。全市商品房供应面积增长幅度会更大。全年五城区商品房、商品住房面积供销比分别为1.37、1.27，商品住房套数供销比为1.39，供求紧张关系明显缓解。按此计算，至年末，五城区商品住房可售面积将达到728.51万平方米，按四季度预测成交面积计算，销售周期为9.8个月，仍在安全范围内，但消费者购房选择余地大，排号购房情况将逐步消失。 供应量的加大，开发商无疑会面临一些压力，万嘉营销李雨则表示了对中小开发商的担忧：“房地产市场刚性需求很强，小开发商的压力会增大。”成都杰力恩地产营销机构副总赖瀚林认为：“股市对楼市的影响，让许多消费者对楼市前景充满了疑虑。下半年供应量的增加，能够安抚市场情绪。” ■成交量近900万平米 全年商品房成交面积与去年持平 今年1-4月，全市房屋买卖（包括新建商品房和二手房）共成交878.94万平方米，同比增长4.7%；其中住房买卖成交753.07万平方米、70944套，同比分别增长5.0%、8.1%，全市房屋买卖总体成交量仅有小幅增长。 其中，五城区房屋买卖共成交496.80万平方米，同比增长16.7%，郊区（市）县房屋买卖共成交382.13万平方米，同比下降7.6%。全市的房屋需求增长是受到中心城区的支撑，郊区（市）县需求从今年初以来一直显现出回落势头。这期间，全市房屋买卖中商品房与二手房成交比例为3.5:1，其中商品住房与二手住房成交比例为3.8:1。同期五城区房屋买卖中商品房与二手房成交比例为3.1:1，其中商品住房与二手住房成交比例为3.2:1。郊区（市）县房屋买卖中商品房与二手房成交比例为4.2:1，其中商品住房与二手住房成交比例为4.8:1。可以说，成都房地产市场目前尚处于以增量交易为主、存量交易为辅的发展阶段，商品房市场占据主导地位，仍具有相当广阔的发展空间。 房管局出台的《年内地产市场走势研判》分析预测，并考虑到结构 调整因素，预计全年五城区商品房成交量可达到1070万平方米，同比增长6.1%；其中商品住房成交面积可达到8.99万套、906万平方米，同比分别增长12.6%、4.9%。今年各郊区（市）县商品房成交面积估计会有小幅下降，因此全市商品房成交面积估计与去年持平。 ■房价涨幅逐步回落 涨幅继续下降是趋势 1-4月，全市商品房成交均价为3943元/平方米，其中住房成交均价为3778元平方米。同期，五城区商品房成交均价4657元/平方米，同比上涨8.5%；其中住房成交均价4440元/平方米，同比上涨11.1%，涨幅比去年同期回落0.6个百分点，比去年全年回落1.8个百分点。1-4月，五城区住房成交均总体缓慢上扬，走势平稳，各月成交均价均处于4400-4500元/平方米价格区间，其中4月当月住房成交均价为4484元/平方米。 根据预测，全年五城区商品住房成交均价将达到4575元/平方米，同比增长7.5%。其中四季度五城区商品住房成交均价可能达到4725元/平方米，同比涨幅为7.3%。 虽然下半年房价会继续温和上涨，但由于销售形势不容乐观，销售周期会逐步加大，回款进度放缓，致使财务成本增加，加之地价高企，税负加重，以及因预收资金监管、预售制度存废、利率调整等带来的成本增加，使得房地产开发利润率将受到明显制约。可以肯定地说，与前几年开发利润涨幅大于房价涨幅不同的是，今后一段时间利润涨幅将无法与房价涨幅同步，房价上涨收入将大部或全部转化为成本，无法为利润增长作贡献。万嘉营销的营销总监李雨认为：“房价涨幅的波动都是短期的，但是房价持续的上涨将是长期的，只是涨幅在一定阶段会有较小的下降。”但谈到开发商，李雨发表了自己的看法：“开发商的利润一直是很高的，其利润应该不会有很大的影响。” ■二手房成交面积下降12个百分点 二手房市场继续回落 1-4月，全市成交二手房194.31万平方米，同比下降12.1%，其中二手住房156.25万平方米，同比下降10.7%。五城区成交二手房121.22万平方米，同比下降10.5%，其中二手住房成交12044套、96.82万平方米，同比分别下降6.8%和11.2%。1-4月五城区二手房成交量滑落至2005年同期水平，营业税、个人所得税等税收政策以及市场指导价的调整对二手房交易有一定抑制作用。 4月份，五城区二手房成交面积为36.18万平方米，同比下降22.8%，比前年同期下降25.4%；其中二手住房成交29.26万平方米，同比下降26.7%，比前年同期下降28.5%。 根据预测，全年五城区二手房成交面积为336.72万平方米，同比下降23.6%；其中，二手住房成交277.51万平方米，同比下降18.4%。