6月19日，建设部新闻发言人在购买新建商品房发出风险提示中明确指出：我国目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，乡产权房屋不受国家法律保护……至此，关于“乡产权”房的是否合法的问题有了最终的定论。 但是，一边是国家明确出台禁止“乡产权”房政策，一边却是“乡产权”大胆“创新”变脸上市———一些开发商开始把“乡产权”房变脸“以租代售”，并以低于市场价50%的诱惑，吸引了很多，特别是选择在近郊置业的购房者的眼球。但律师提醒，购买“乡产权”物业风险太大，应三思而后行。 以租代售乡产权变脸上市 日前，记者以购房者的身份暗访了成都周边的龙泉、华阳、双流、郫县、新津等的多个乡镇，发现这些地方均有“乡产权”住房出租。在龙泉某镇的一个乡产权XX项目上，像模像样的售楼部里，销售小姐告诉记者，“我们这个项目是不卖的，只是出租！有多层，还有几套别墅，可以租50年。”然后便拿起计数器啪啪地给记者计算起买乡产权和买商品房之间的价格差距。销售员说，“这个房子按照每平方米1200元的价格收取租金，每平方米价格比买新房售价要便宜一半还多，相当划算的。” 随后，记者又来到位于新津某镇正大张旗鼓地进行销售宣传的楼盘。记者来到销售大厅，见到该楼盘没有挂出预售证等国家规定的5证，但却挂出了楼盘销控表，表上显示已经销售了相当多的部分。当记者要求看预售证时，该楼盘销售人员告诉记者，该楼盘不属于商品房，只能租不能卖，但原则上只租给本镇的居民。“那像我们这样的成都户口的人，就不能购买这房子了？”记者问道。销售人员回答，成都人也可以呀，反正都是租，那里租都是一样吗，只不过，我们这里可以租50年，相当于买了，但是你要买的话就搞快，我们这个项目留给外地人的名额不多哦。”记者追问道，“那买这个房子签什么合同呀，拿得到产权证不吗？”销售员回答，“合同按正规合同签，可以办‘小产权’，有‘小产权’你以后还可以上市进行交易，和商品房差不多。” 记者经过几天的调查，发现成都周边各村镇，都有这样的项目存在。这些项目都是属于村镇自己修建或者村镇委托开发商开发的，只租不卖，租期40年-50年，只租本村人，但基本上都是外地人来“租”！ 便宜一半购房者不顾风险 随后记者又调查了这些项目附近的二手房中介门市部，记者发现，“乡产权房”堂而皇之的在等待交易的房源之中。由于没有通过正规手续，购房人一旦购买了这种房屋，不但无法取得国家发放的房地产权属证明，所以不能上市进行交易，而且购房人的合法权益也无法获得相应的保障……这就是平常人们所理解的“乡产权”房。然而，销售员告诉记者，近年“乡产权”房子很多了，也开始上市交易了，这些房屋都具有所在村镇所出具的“使用权证”，有人来买我们肯定要说清楚的，但是价格便宜，买的人还是多。 记者咨询了四川迪扬律师事务所阮国勇律师，阮国勇律师说，如今乡产权早就不是出不得厅堂的“麻脸女”，现在已经是瑕不掩瑜。因为它能给普通百姓想要的东西，那就是低廉的价格。据我们粗略的调查和了解，成都“乡产权房”主要集中在龙泉、郫县、新津等郊区，房价多在每平方米1500元至2500元之间，相当于当地正规商品房价格的50%—60%。一些购买“乡产权”房的人正是看中了其低廉的价格。“其实谁不知道乡产权的房产具有一定的风险，但是用一半的价格买到同样的房子，我觉得很满足。”一位在郫县购买了某乡产权张先生这样对记者说。在他看来，在成都主城区只能用来付首付的钱，在郫县却能买到这样一套面积不算太小的住房，确实划算。“就算运气不好，到时候碰到什么问题，那也是四五十年后的事，房子住了那么久也划算。”采访中，很多购乡产权房的购房者都是这样的想法。　 弊病多多购房者三思而后行 尽管低廉的价格造成了购房者对“乡权房”的趋之若骛，但在“乡权房”热销的背后，却是难掩的风险。身处两难境地和尴尬局面的老百姓们如何拿捏好这两者的关系，如何权衡这两者的轻重则尤为重要。 四川迪扬律师事务所阮国勇律师提醒购买乡产权房的购房者们，乡产权房弊病多多，风险多多，购买前一定要三思。阮律师解释说，所谓“乡产权”，是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。这种房屋，从法律上说，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是没有法律效力的。 第二“乡产权”的房屋，其所有权的移转是受限制的。购买该类房屋时，买到的并非是该屋的产权，而是居住使用权。同时，依据法律规定，有权颁发房屋权属证书的机构应当是县级以上的房屋土地主管部门，乡(村)级政府或其他机构根本无权制作颁发产权证，所以购买该类房屋是不能取得有效的权属证明的。 此外，在选择这类房屋时，还要考虑项目的合法性，包括建设用地是否合法和项目规划是否合法，该房屋所在的土地是否会被征用等。如果已经与房地产开发商签订了购房合同，这种合同实质上是无效合同。根据《合同法》规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，如果购房者已经入住，可以要求房地产开发商返还购房款，并按银行同期贷款利率支付利息等，但同时应当向开发商支付使用房屋的合理费用。 另外，小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续；其次，如“乡产房”、“村产房”等小产权房没有国家 产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。若遇到国家征地或拆迁，房屋拆迁补偿相当低廉，购房者的利益将很难保证；再次，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。 政策明确乡产权不受法律保护 6月19日，建设部新闻发言人明确指出“乡产权”房属于违法产品，不受国家法律保护。建设部发言人说，我国目前的法律法规不允许在集体土地上进行房 地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。然而，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。该发言人明确表示，有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。[