小蒋说，前一个周末她整整两天没有出门。“买菜烧饭呢？”同事好奇地问。“一个电话，小区里的生鲜小超市都会送上来。”小蒋得意地说，还可以要求毛豆剥好、鱼剖好，而且不加钱。 小蒋口中的生鲜超市其实就是她所住小区临街商铺中的一家，除了超市，这里还有兼卖报刊、杂志的音像店，理发店，餐饮店……小蒋告诉记者，当初买房子的时候老公曾经考虑过投资一间社区商铺，她嫌这里人气不旺没有同意。 社区商铺依托社区稳定的人流，较其他商业地产而言，投资风险相对较小，而且商铺面积大小均有，出租、转让比较容易，回报率又比较稳定，属于商铺投资中的“小盘活跃股”。随着住宅投资回报率的下降，社区商铺更成为人们青睐的不动产投资品种。 投资社区商铺重长线 俗话说“一铺养三代”，但有经验的投资者都知道并不是有间商铺就可以安心地在家数钱了。几年前朱先生在杭州某小区旧城改建的时候买下一间12平方米的社区商铺，总价近20万元。当年年底，他以1500元/月的租金租给一家饰品店，约定一年后按照经营情况递增租金。谁料，还没到一年，饰品店就经营不下去了，此后这间铺面先后开过食品店、水果店，但经营情况都不好。现在朱先生把铺面租给了隔壁的一家大排挡做了包厢，月租金只有1200元。 不少社区商铺的投资者都遇到过朱先生这样的情况，因为客流量或业态的问题，经营者一换再换，租金收益自然不如预期。那么投资社区商铺时，究竟该怎么判断它的价值呢？ “当一个专业的投资者看上某一个商铺的时候，商铺现时的投资回报率并不是其最为关心的，投资者更为关心的是该商铺所在地的人流量、消费能力、发展前景等。”一家商业策划机构的老总说。实践证明，一些定位好的楼盘，如果位于城市未来要重点发展的地段上，这就为社区商铺的长线投资价值增加了筹码。“从目前来看，很多社区商铺目前的年收益率未必能达到比较高的6%～8%，但如果投资者看好其未来的升值潜力，即使是3%～4%左右的年收益率也是可以接受的。” 新兴住宅区商业风生水起 这几年要在杭州市区成熟区域找一间商铺来投资是越来越难了，一方面是因为供应量极小，另一方面即使偶尔有，售价也很高，对普通投资者来说投资门槛偏高了些。 相对而言，一些离市中心有一定距离、商业环境还不太成熟的新兴住宅社区正引起投资者更多的关注。比如三墩，这里的商品住宅是新兴住宅板块中入住得较快的，这里的社区商业也启动得比较迅速。“这附近已经有一定的商业氛围，周边店铺的经营情况都比较好，我们这样的定价是物有所值的。”三墩·颐景园正有25间社区商铺在销售中，均价达到9500元/平方米，这样的价格在新兴区域中算是贵的。但在其销售人员看来，这里紧邻规划地铁2号线董家路站，又有近千户小区业主做依托，周边还有其他住宅小区，很有投资潜力，这样的价格销售没有问题。 除了三墩外，下沙的商业则是成片发展，有规模优势。仅中庆·第6大道就有5万平方米商业项目，包括约3万平方米底商和约2万平方米裙房商业，目前已经确定基本业态为大型餐饮、休闲娱乐和购物。“我们准备设立行政财务部、公关营运部、招商部三个部门进行经营管理，从而维护整个商业的稳定运作。”相关工作人员介绍说。 今年11月就能交付的星星港湾·锦带湾广场也离下沙很近。据了解，该项目6000平方米主力店铺已经确定将进驻好又多超市，电影院、大型餐饮等项目也在商谈中。目前社区底商的售价在4000～8000元/平方米，商铺面积则在50～200平方米不等。 投资社区商铺的四个诀窍 什么样的社区商铺值得投资？业内人士提出了几个简单而实用的选择标准。首先，投资社区商铺最值得关注的是一些离市中心有一定距离、商业环境不太成熟，但定位相对中高端的住宅社区。由于这类社区住户日常生活购物基本源于自身配套，到社区外购物消费的机会相对较少，这就给其社区内的商铺带来相对较多的商业机会。 其次，选择社区商铺，除了要考虑地段之外，社区环境很重要。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租的比例等不同，社区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价、户型、周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量，投资时需特别留意。 第三，投资者在投资社区商铺时要先了解项目引进的是否是品牌店。一般而言连锁品牌店具有品牌效应，顾客对商品的认同度比较高，后续经营能力强，能帮助商圈的形成。 第四，目前，社区商业的开发一般都是销售、招商同时进行，或者成功招商后再销售，投资者在投资商铺时要注意业态的分布。最好是开发商对业态进行统一定位，这样商业的后续经营才能维持，租金才会有保障。同时，若开发商有成立专门的经营管理公司对社区商街或商铺进行管理，那投资回报就更有保障。 “就近与便利”正逐渐成为一种消费习惯，一些配套设施好的小区有60%～70%的居民已实现就近消费。从长远看来，社区商铺作为社区配套、作为商业地产中的重要组成部分，前景被广泛看好。