高力国际的报告显示，2007年第一季度，北京市中高档公寓市场的新增需求量为2311套，其中需求量最大的区域仍是燕莎朝阳商圈和CBD商圈，他们在本季度里的新增需求量一共有1538套，占到全市新增需求量的66％。对于为何要选择CBD区域的写字楼，世邦魏理仕住宅服务部董事郑竞奋先生认为：“根据我们过往的经验，CBD里面住宅项目的价值，应该是整个城市的龙头。比如天津CBD的天津中心，上个星期我们在新加坡做了一个说明会，反应很好，两天以内有108组客户，最后成交了18套，是7万元/平方米。很多国外客户，也十分看好CBD区域。”目前，北京CBD汇集了109家外资金融机构代表处及北京地区80％以上的外资银行类机构。基本形成以公司总部为核心、以外资金融保险机构为保障、以咨询服务机构为配套的产业生态链。 朝阳区商务局局长、北京CBD管委会常务副主任刘春成告诉《第一财经日报》：“北京CBD区域从最早的居民区，经过7年的发展，如今已经成为国际金融机构及跨国企业的云集之地。预计到今年年底，CBD将完成规划面积的80％左右。”截至今年3月份为止，CBD区域中进入500强的超过了169家。今年CBD迎来了商务配套升级时代，万米绿地的建成，国贸三期、北京财富中心二期御金臺等重点配套项目的推出，路网的逐步构成，都标志着CBD区域硬件、软件建设更趋于精细配套服务多元化发展。” 商务升级：跨国公司集合CBD写字楼 1993年，经国务院批复的《北京市城市总体规划》明确提出要在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。1998年，北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。北京CBD周边涉外资源丰富，其浓厚的商务氛围及完善的基础设施吸引了大批跨国公司。 刘春成介绍说：“截止到今年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家，其中外资及港澳台企业783家，所占比例为17.86％；服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60％，是CBD的主导产业；共计102家世界500强企业在此设立分支机构或代表处，预计到2008年这个数字将增长至400家。”写字楼的开发往往被视为商务平台的直接风向标，高品质的写字楼更是吸引全球企业落户的焦点。北京CBD自2000年以来，已开工的写字楼项目达29个，地上总开工面积约480万平方米；竣工写字楼的面积从2004年的6.9万平方米增加到2006年的81.8万平方米。这些不仅创造着一个富有吸引力的城市空间，更是大大增强了区域竞争力，为世界500强及全球性企业提供了进驻北京的优质平台。戴德梁行报告显示：在未来半年内北京甲级写字楼的新增供应面积将达到116万平方米，其中，CBD区域仍然是供应最为集中的地区，将占到43.7％。 以北京CBD首个开工的项目，72.7万平方米的北京财富中心为例，这里涵盖写字楼、公寓、酒店式公寓、酒店、商业等业态，为北京CBD提供多元化的商务配套设施。北京财富中心负责人、香江国际置业有限公司总裁杨莉珊女士介绍说：“财富中心目前已经聚集了普华永道、谷歌、上海通用、爱德曼公关、世邦魏理仕等众多国际知名企业，正在成为全球服务型企业的总部基地。” 配套升级：从酒店式公寓到CEO官邸 高力国际的报告显示，2007年第一季度，北京市中高档公寓市场的新增需求量为2311套，其中需求量最大的区域仍是燕莎朝阳商圈和CBD商圈，他们在本季度里的新增需求量一共有1538套，占到全市新增需求量的66％。对于为何要选择CBD区域的写字楼，世邦魏理仕住宅服务部董事郑竞奋先生认为：“根据我们过往的经验，CBD里面住宅项目的价值，应该是整个城市的龙头。比如天津CBD的天津中心，上个星期我们在新加坡做了一个说明会，反应很好，两天以内有108组客户，最后成交了18套，是7万元/平方米。很多国外客户，也十分看好CBD区域。”香江国际置业有限公司高级副总裁潘明朗先生认为：“北京CBD住宅已经发展到了第三代。”第一代住宅以酒店式公寓为主，主要是为了满足外籍人士来京的短暂性居住需求，代表项目有：国贸、嘉里、京广、雅诗阁、丽晶苑等，大多数是只租不售，多作为写字楼或者酒店的配套功能出现，这类公寓的出现，出租率及租金水平都比较高，市场反映较好。 第二代住宅是随着2001年北京CBD规划方案的确定，2001~2005这一阶段公寓开发主要是基于满足CBD开发总量中25％的居住功能，避免单一的办公功能使得北京CBD成为一座“卧城”。产品的户型面积主要以两居室和三居室为主力，产品品质较高，但同质化现象较重，多个项目产品风格及户型设计非常类似；住户多以国内的经理人或者白领阶层为主，短线投资比例较大。 随着北京CBD商务环境的进一步完善以及越来越多外资机构的进驻，北京CBD的整体商务氛围已经逐渐和世界CBD接轨，逐步投入使用的酒店、商业等商务配套设施也使得北京CBD正在走向一个功能复合化的活力区域；在此背景下，从2006年开始逐渐投放市场的第三代公寓项目与第二代相比，拥有更为稀缺的土地资源（目前CBD区域内可供进行公寓开发的土地几乎为零），面对的是更国际化的客户需求，产品整体档次非常高，特色鲜明，亮点突出。它们不仅成为落户北京的顶级商务人士的首选居住之地，自身更承担着完善北京CBD商务配套的功能。不仅仅是投资品，更是收藏鉴赏品；不仅仅为了满足居住，更是身份及财富的社交展示场，这些正是升级版公寓的核心价值所在，也是全球CBD公寓的相同特点。第三代公寓的目标客户从经理人上升为集团CEO、外籍首代等，以银泰中心柏悦居/柏悦府、财富中心二期公寓御金臺以及新城国际三期及世界城等项目为代表。 潘明朗说：“御金臺面对的是更国际化的客户需求，无论是在土地价值、产品形象、产品品质上，还是在居住人群方面，都可视为北京CBD公寓的升级版，不仅成为落户北京的顶级商务人士的首选居住之地，自身更承担着完善北京CBD商务配套的功能。不仅仅是投资品，更是收藏鉴赏品；不仅仅为了满足居住，更是身份及财富的社交展示场，这些正是升级版公寓的核心价值所在，也是全球CBD公寓的相同特点。” 商业升级：全球一线品牌的角力场酒店 作为CBD最重要的商务配套设施之一，其起步落后于公寓、写字楼及商业的建设。2006年之前基本都属于产品建设与品牌洽谈阶段，目前，所有的酒店品牌都已浮出水面，其中不乏首次进入内地的国际顶级酒店品牌。 目前，北京CBD已经聚集了美国万豪国际集团、美国凯悦酒店集团、法国雅高集团、新加坡千禧酒店集团、香格里拉酒店集团、文华东方酒店集团，其中雅高集团旗下的索非特品牌、凯悦酒店集团旗下的柏悦品牌以及文华东方品牌都是首次进入北京市场。而从豪华酒店的分布来看，CBD区域几乎所有的大型物业项目均已经被来自国外的顶级酒店品牌所占据。 依据戴德梁行商铺部市场统计数字来看，截止到2008年，北京CBD内规划的38个重点项目中，将至少有17个含有商业零售面积，新增供应量合计将不低于90万平方米，此数值约相当于全北京商业零售物业市场增长最高峰2001年的2倍。加上既有的国贸商城、嘉里中心等项目，则到2008年，CBD的商业面积将超过100万平方米。在北京CBD的规划建设的38个重点项目中，至少19个项目包含有商业规划，规模将达到100万平方米以上。路易威登、卓诺迪、卡地亚、肯迪文、杰尼亚、纪梵希等世界知名品牌陆续登陆CBD。这样的结果说明CBD不仅仅是中央商务区，也将成为北京最大的商业区。随着台湾地区最大的百货店新光三越进驻华贸中心，世界零售业龙头沃尔玛、北京新世界百货入驻万达广场，加上LG大厦购物中心、银泰中心、国贸3期、北京财富中心2期等商业设施，凭借巨大的规模，CBD将超越现有的西单与王府井，成为北京规模最大的商业区。 Related相关 CBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。