北到清江路，南到光华大道，西至三环路，东至二环路，内光华区域内有西南财经大学、金沙车站和比较集中的汽车4S店，业态呈较明显的校园经济、汽车经济形态。 二环至青羊大道 校园经济氛围浓 二环路至青羊大道由于西南财经大学在本区域内，因此在该路段南北形成了校园经济集中的经营特色。清江路至青羊大道靠近一环路段临近西南财经大学正门，校园经济尤为突出，但因为商铺较少，商业氛围并不浓重；光华路至青羊大道以社区经济为主，临街商铺较多，业态丰富，特别靠近青羊大道段临近财大后门，商业氛围较重。 从数据统计来看，该路段有37家店铺经营餐饮，占了总比例的1/3。除此之外，由于靠近学校的原因，书店文具、诊所药店、流行时尚品、网吧也各占少量的比例。该路段没有空置铺面，反映出了比较好的商业氛围。相比之下，该路段业态比较平均，而娱乐业态在该地段不太发达。 该路段普通商铺售价为10000元/m2左右，出租为60-70元/m2左右，物管费用为1.5元/m2左右。店面以50-80m2左右为主，超市和网吧店面偏大，一般为150m2左右。标准店面开间约为5-10米，进深约6-10米，层高3.5-4.5米左右。铺面比较规整，价值高。 值得一提的是，在光华大道和青羊大道交汇处有2个较大的集中式商业，业态底楼几乎都为餐饮，2楼为休闲娱乐商业；新光华广场也在招商过程中，招商业态为餐饮，酒吧，茶坊，保健，休闲，健身，美容，网吧等。 青羊大道至双新路 车站社区经济不成熟 青羊大道至双新路这一路段的商业铺面较少，只有小区门口有少量的商铺，大量楼盘正在修建和入住中，人流较少，但没有商铺闲置。 从统计来看，该路段有17家店铺经营五金建材，占了总比例的1/3。由于大量楼盘人气还不足，商业氛围稍显萧条。相比之下，该路段业态比较偏近建材五金类，可能是由于附近楼盘入住装修的家庭较多的原因。 该路段普通商铺售价为9000-10000元/m2左右，出租为50-60元/m2左右，物管费基本为1.2元/m2。从店铺规模来看，大多为小区临街铺面，店面以40-50m2左右为主，开间约为5-8米，进深约5-13米，层高3-4.5米。铺面比较规整，价值中等。 三环路至双新路 汽车经济带生意萧条 三环路至双新路为汽车经济带，路段的商业铺面稀少，只有个别小区门口有少量的商铺，有部分楼盘正在修建和入住中，但都没有临街商铺的设置。人流稀少，但没有商铺闲置。 从统计来看，该路段有8家店铺经营有关汽车的销售及维修，占了总比例的1/3，而且汽车4S店单个占地较大，周围为其服务的商铺也比较多，所以在该区域汽车商业已经形成比较大的规模。 该路段没有空置铺面，人流相当稀少，商业氛围萧条。由于附近楼盘入住装修的家庭较多的原因，本区域经营建材五金的商铺还是占到了不少的比例。娱乐业态在该地段完全不存在。 该路段商铺售价为8000-10000/m2左右，出租为40-50元/m2左右，物管费大约为0.9元/m2。普通小区临街商铺价格为10000—12000元/m2，普通临街铺面的租金价格为40-70元/m2不等，物管费在1-2元/m2左右。普通店面以40-60m2左右为主，而汽车4S店数量不多，但是面积很大。标准店面开间约为5-10米，进深约5-13米，层高3-4.2米，铺面价值比较低。 值得一提的是在苏坡路中段有一个集中式的商业楼盘，有国美电器，家具城入驻，这和周边新兴楼盘的兴起有很大关系。 体量过大同质化严重 本区域的现有消费人口总量在50万－80万之间，年消费额约为150亿元，但该区域内的商业项目供应量与需求量存在着明显矛盾，商业体量还明显存在着“过剩”的态势。几大项目如出一辙地要么“超市、百货”，要么“餐饮、休闲、娱乐”，业态定位高度同质化。 据调查，虽然本区域的商铺售价比较高，但是高售价并不能改变消费市场的疲软和消费人群的不足。尤其在清江西路，苏坡路段，稀少的人流对本来就布局过于密集的大型商铺来说无疑雪上加霜。再加上清江光华片区的商圈并没有在成都市其他区域形成品牌，引进其他区域人气比较困难，在本区域周边楼盘没有大量入住之前，商业较为疲软的现状很难有所改变。 目前区域商业配套尚不完善，商业缺乏统一规划管理，商业发展并不均衡。未来商业供应体量还将大幅增加，区域商业项目竞争加剧。商业地产只有走特色化、多元化道路，增强品牌竞争力，才能具有较强的市场竞争力。