新的市场环境，新的供应格局，新的宏观背景，下半年如何买房置业？基于我们对成都楼市的宏观把握和对购房者消费力、个盘素质的微观洞察，秉承为开发商和购房者搭建一个沟通平台，我们站在专业的立场上，就今年下半年的产品形态、放量情况、区域分布、热盘预测、品牌表现等方面为购房者提供置业参考，期望对您买房置业有所裨益。 意见1 城东、新城南、红牌楼、市中心、光华大道、北门房子好卖 地段仍是目前决定房子是否好卖的首要因素。尺度地产副总经理尹平指出：目前市面上最抢手的房子基本都在新兴热点区域，包括新城南、温江、城东等，这些区域的魅力主要在于居住价值高，未来发展空间大。 关键词：新城南 记者对新城南的楼盘逐一分析后发现，新城南目前在售的楼盘，几乎都是楼市明星，包括：麓山国际社区、远大都市风景、城南名著等。尹平认为：多年来，城南从来都是成都的繁华富庶区域，房产开发走在了其它区域前面。新城南是政府规划中成都向东向南发展的最重要区域，正在紧锣密鼓施工的地铁一号线贯穿其中，大量的事业单位、高科技企业、国有优势企业都选址新城南，作为新的办公场所。新城南是未来成都新的新政、商务中心，具有极大的居住和投资价值。即将搬迁到城南的单位职工，对于城南未来看好的投资者等组成了城南楼盘强大的购买力。加上新城南土地供应充足，大盘众多，楼盘放量大，出现了购销两旺的局面。 关键词：城东 城东的异军突起是今年楼市的最大黑马。包括建设路板块、万年场板块、海椒市等板块上众多楼盘都吸引了大量的购房者，呈现几个人抢一套房子的现状。世家机构文化勇认为：东调是城东发展的分水岭，大量厂矿搬迁，改变了城东老厂区的基本面貌，房地产开发热潮兴起，崭新的现代化社区崛起，吸引了除城东原住民之外许多来自其它区域的“中产阶级”，使之成为消费能力较强的“中产城东”。相对其它区域，城东的二、三环间还有大量的土地和楼盘供应，价格低于城西和城南的相同环线位置，满足了购房者以不太高昂的代价实现主城区居住的理想。 关键词：大城西 大城西的生态居住价值使得温江和光华大道上的房子都非常抢手。包括仁和春天大道、蓝光紫檀山、西花汀、棠湖泊林小镇、置信·香颐丽都等楼盘，基本都是迅速清盘。正合地产总经理毛勇指出：城西自古就是上风上水之地，自然和人文景观资源明显优越于其它区域，大城西具有极高的生态居住价值，江安河、杨柳河等水量充沛、清洁指数非常高；光华大道和花博会给温江生态经济发展巨大推动，西花汀、美茵河谷等楼盘拥有自然和人造的无边美景，温江的楼盘不是临河就是临公园，这张景观牌甚至吸引了外省市的大量外来人口来此购房，也是成都人非常喜爱的第一居所或者是休闲避暑的第二居所。 就区域发展和个盘表现来看，城东、红牌楼、新城南、新都(北新干线)、光华大道、茶店子等区域，在未来的区域升值空间上较有优势。在上述区域，只要产品品质过硬、环境舒适度高、开发商品牌号召力强，只要开发商在定价策略上稍显温和，性价比的优势就表现得更为明显。 意见3 本土品牌和已扎根成都的外来品牌值得信任，新进成都的外来品牌有待验证 近几年楼市的品牌效应越来越突出，许多购房者出现了买房子认牌子的心态，尽管这些品牌开发商开发的楼盘售价可能同比高出附近楼盘1000多元/平米以上，但这也丝毫不能阻挡购房者的热情。 在本报承办的“送房到全川，移居到成都——最值得二级城市购房者居住和投资的品牌楼盘十城联展”活动中，二级城市购房者对品牌的关注和信赖度超乎活动承办方和参展开发商的预料。如在十城联展内江站，由于中海人手紧张没有派出销售人员前往现场，但是二级城市购房者在看了中海放置在现场的楼书资料后就要下单，消费者的购买动因与品牌不无关系；同样，当二级城市购房者在活动前一天就呆在酒店等待蓝光的置业顾问到来又一次佐证了品牌的号召力和吸引力。除了中海、蓝光等品牌之外，成都置信、万达、博瑞、瑞升等品牌在二级城市也广受欢迎，连今年在成都楼市表现突出的新锐品牌明信房产等也在二级城市购房者心目中留下了深刻印象。 在成都楼市，对于各大开发商而言，品牌建设被提高到前所未有的高度，渗透到各个环节。西南财大罗珉教授认为，房地产品牌除了用产品来确立品牌的核心价值外，客户服务中心、客户俱乐部、品牌推广中心等，这些补充环节也在发生越来越大的作用，来完成一个品牌从确立到维护的全过程，在这一过程中，企业品牌识别成为各大开发商的特色所在。 综合梳理成都楼市的地产品牌，各大开发商呈现出百花齐放的态势。本土老牌企业如置信、蓝光、博瑞、远大等在成都稳扎稳打多年，用产品和市场口碑说话，在激烈的市场风云中不仅稳居开发阵营前列，更成为代言成都本土品牌的旗帜；一些经受了风雨考验的中型本土企业，如交大、正成、瑞升、国嘉、金房、建川、园丁、乐斯等，在本土企业集体遭遇外来巨头的强力挑战时，不仅没有退缩，反而逆势而上，沧海横流，方显英雄本色；新进的外来巨头，如香港富力、新鸿基、华人、顶峰、中信、雅居乐、龙湖、华宇、珠江、恒大等，携资本之势雷霆出击，在成都楼市攻城略地，以强大的资本为后盾，以享誉东南亚的品牌号召力来撬动成都市场；而扎根成都多年的中海、华润、万科等企业，已经成为了成都市场口碑传诵的地产品牌，市场表现如日中天。 但是，无论是本土品牌还是外来品牌，在当前楼市一片火旺的市场形势之下，并没有因为有一定的品牌美誉度而就采取坐等或透支品牌来实现销售。从去年年底到今年，龙湖在翠微清波项目上推出风洞结构的产品，置信在置信·丽都花园城项目上的户型设计突破，万科在金域蓝湾项目上户型设计的创新等，华润在文化营销上的尝试，蓝光在以客户服务为导向的品牌体系塑造，中铁二局推出中铁瑞城整合城市产业各项目的实际行动……从一系列品牌企业的表现来看，如何持续地为品牌注入新的内涵、为品牌提供更新更全面的支撑、使品牌更加具有亲和力，各大品牌企业不遗余力。 但是，是否所有企业标榜自己的品牌就是与成都人保持密切联系的品牌呢？罗珉教授认为，外来巨头对于成都的品牌号召力不能一概而论，还需要他们一个树立本地品牌的过程，通俗地说，就是如何使品牌落地的问题。像万科、中海这样的外来巨头是起到了区域领跑者和市场拉升者的作用，用楼盘的实力奠定了在成都市场的地位。而一些新到成都的地产品牌要让成都人信服还有很长一段路要走，因为任何的概念炒作、楼盘热销只是一个前奏，真正要让成都人感受到这些新进品牌的魅力，最短的时间也要首批业主入住，切实体会到品牌企业的产品优势和服务水平，拥有了“口碑效应”，才是一个品牌正式扎根成都的标志。如今许多外来开发商都打着“巨头”的旗号而来，但一是他们在本地的实力和口碑是否真有宣传的那样好，购房者可能持眼见为实，耳听为虚的态度；二是他们在实际操盘中的表现，还没有特别的过人之处，一切都还有待时间去验证。 意见4 既有品牌，又在产品上不断创新的楼盘都有可能成为经典，值得等待 2007年，成都有着超乎想象的土地和楼盘放量。世家机构总经理助理文化勇认为，受去年土地放量的影响，这些存量土地大多在今年下半年集中上市。据不完全统计，2007年成都楼市整体放量超过2000万平方米，其中，一大半将集中在今年下半年扎堆上市。在供远大于求的背景之下，哪些可能成为经典的楼盘将要上市，值得购房者再等待一下呢？ 下半年房源大放量 据尺度、世家机构统计数据，2006年成都五城区总成交土地面积约6570.76亩；而2005年五城区成交土地为4542亩，光是土地放量方面，2006年的土地放量就比2005年增加了2000余亩。而这些新放量的土地基本上在今年初都已转入开发状态，在今年下半年都将陆续上市销售。同时，今年上半年，成都市五城区总成交土地面积约1343.81亩，这些项目也将在年底相继亮相。除成都五城区外，受房地产开发郊区化的影响，双流、龙泉、温江、新都、郫县土地放量总和超过成都五城区。综合成都五城区和各郊区县的土地放量而衍生出的楼盘放量，今年下半年楼市超过千万平方米的放量已成定局。 在重点开发企业和个盘放量方面，包括置信、万科、中海、华润、蓝光等在内的主流开发商，2007年每个企业的开发面积均将会超过100万平方米，这些放量大多集中在今年下半年。 上周六，万科金域蓝湾在香格里拉高调亮相，2000多套房源将从9月起陆续上市销售；成都置信除了置信·丽都花园城和置信·芙蓉古城置信·香颐丽都继续放量外，置信·芙蓉青城项目也将在下半年开始发售；中海除了超级大盘中海国际社区继续推出房源之外，其位于新城南的中海兰庭也将在近期上市；华润二十四城预计在今年下半年推出几十万平米，与中海兰庭毗邻的华润·凤凰城也将在下半年推出；蓝光除了蓝光·紫檀山等项目外，下半年还有新项目和新房源陆续推出。 除上述传统巨头将加大推盘力度之外，酝酿已久的和黄南城都会也将在下半年开始上市；南粤地产雅居乐旗下的成都雅居乐花园、恒大地产的恒大城、珠江地产的珠江国际化园也即将上市。 另外一些新锐开发企业的推盘量不容小觑。据记者了解，瑞升望江公园项目放量将在30万平米以上；成都花样年2007年五个项目相继启动，绝大部分放量也集中在下半年。中铁二局旗下的东山国际新城、新界、集英岭、曦城、蜀郡以及其它一些新项目的放量累计也将超过百万平方米；华侨城的亮相预计也在今年下半年。加上去年高调拿地的华宇、顶峰、香港华人等巨头也将在下半年进入开发高峰期，这些项目都将是购房者关注的目标。 土地放量的扩大，巨头的集体投入，房源的集中放量，下半年，成都开发市场竞争将更加激烈，购房者的选择将越来越多。 产品创新层出不穷 事实上，随着土地的大放量，各开发商也使出了浑身解数到各自争到的或大或小的“蛋糕”上，使得楼市产品不断创新，产品结构不断完善。不难看出，产品已经逐渐成为开发商的核心竞争力。 现在，许多开发商开始在户型上<