2007年上半年成都房地产市场研究报告之新盘篇 一、 新盘整体概况 2007年1-6月，较06年上半年在产品供应量在有大幅增长。通过对07年上半年成都楼市的回顾，我们发现一些特征： 区位：城东已是一片华灯初上的繁华风景 城东 起步较晚，起点较高、底蕴强劲。老城东的改造，让很多人的目光都聚焦在了这片区域上。 “腾笼换鸟”后的城东开始容光焕发，魅力四射。建设路区域楼市的崛起与爆发，无疑为老城东工业区的发展和二次腾飞奏响了时代最强音。2007年，城东东调置换出的大量土地已全面进入开发阶段：浅水半岛、万科•金域蓝湾、龙湖三千里、首创•爱这城、中房红枫岭、华裕高地、颐和家园、华润24城、阳光100等十数个高品质楼盘都集中在此区域两公里半径内，目前该区域在售供应量已达120余万方，后期的供应量更加巨大。实力品牌开发商的相继进驻、相互竞争，使得片区的老旧形象彻底颠覆，区域价值迅速得到提升。 城中 物以稀为贵。城中土地一直都炙手可热。但是今夏的城中楼市似乎有些不同，房价并没有如传言中预测的那么“高”。近期亮相的楼盘似乎是“高贵不贵”，大多在七八千价位徘徊。对于城市中心位置，这样的价格还是充满了诱惑力。目前城中房源充足，曦城、皇后国际公寓、CLUB雕墅、锦天国际、78号观邸高调亮相，引得购房投资者翘首企盼；集英嶺、西锦国际等备受关注的楼盘也将在下半年陆续推出。 城南 国际城南经过近几年的高速发展，如今，世纪城新国际会展中心、成都高新科技商务广场、天府软件园、高新技术孵化区的建成使用，高新区管委会的南迁、政府新办公区及新领事馆的即将落户以及地铁的催化作用，为城南楼市带来了一大批城市新贵人群。 城西 “西贵之地”。随着浣花溪风景区、光华片区和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价值近年来也持续得以回归。在城区拓展方面，明显呈现出沿光华大道向温江发展以及沿羊西线向郫县发展的双向发展趋势。 城北 已进入品质时代。多年来交通问题一直困扰着城北，使它成为成都东、西、南、北四大区域版块中，相对滞后的区域，今年北新干线的通车，将让城北迎来一次质的飞跃。随着成都城北交通环境的改善、大型项目的上马、土地供应的放大，成都楼市向北扩展的步伐越来越快。特别是交通瓶颈的打破使得城北的居家环境得到了极大的提升。种种迹象显示，成都北部已开始升温。 规模：中小楼盘更加活跃 如果说06年出现了大盘、小盘齐上阵的局面，那么07上半年中小楼盘则表现得更加活跃。相对于06年不断被刷新的土地拍卖纪录，07年千亩大盘在逐渐淡出，这意味着成都楼市的发展越来越理性，开发商拿地的机会越来越均等，中小开发商也有了更多的机会。事实上，本土企业双盘齐开，多项目齐动的情况在07上半年并不罕见。 推盘：分批次/分栋推出产品 多数06年驻足观望的开发商都在07年推出了自己的项目。07年上半年楼盘仍然延续06年分期分批次或者是分栋的模式推出产品；在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的战略，在时间上配合消费者。 产品类型：电梯公寓成为绝对主导 电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓项目，特别是城南三环外和城西三环外的区域；郊区则以华阳和郫县较为明显。由于主城区内多层住宅的建设受到限制，因此多层住宅都集中到了郊区。而电梯公寓则向着越来越高的方向发展。 户型：80-120㎡仍然是需求主力 07年1-6月，全市商品房住宅项目户型供应面积仍然以80-120㎡为主，各楼盘的销售主力产品同样以80-120㎡的套2套3户型为主。80-120㎡的套2、套3户型是目前主力购房群体最需要的。 二、 住宅市场分析 1. 供应量 （1） 供应总况 2007年1-6月，成都市新开住宅楼盘178个，新增供应面积1023.02万㎡。其中，主城区新增楼盘108个，新增供应面积568.1万㎡，占到总体供应量的56%；郊区住宅供应量略少于主城区。随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。 （2） 月度走势——出现了两次较大的波折 （3） 主城区供应分布——集中于城西和城东 （4） 环线分布——新增供应整体外移 小结 2007年是政策执行年。2006年国家一系列举措频繁而深入，原本计划在2006年入市的楼盘都推迟了自己的销售计划，2007年1-6月出现产品集中放量的局面，加剧了开发商之间的竞争。仅07年1-6月成都市主城区的新增住宅供应量就有568.1万㎡，较06年同期的 299.9万㎡增加了约268.2万㎡。 2. 交易情况 今年上半年，主城区住宅市场共销售43771套，面积为461.44万㎡。 成华区共成交9504套，交易面积高达93.76万㎡，占到总交易量的20.32%； 金牛区虽然交易量比成华区多了65套，但交易面积相对较少，共成交87.61万㎡； 接下来依次是武侯区、青羊区和高新区，它们之间的成交面积相差不大，都在70-80万㎡之间； 锦江区的交易面积最低，共成交了62.56万㎡，6199套。 3. 供应特征 （1） 规模——郊区平均规模最大 （2） 价格分析 2007年1-6月，成都市新开住宅的整体均价为4431.1元/㎡。 A、 区域均价——郊区价格向城区价格靠近 B、 环域价格比较——市场均价比较平稳 （3） 建筑类别——高层占据半壁江山 （4） 住宅类型——电梯公寓占有市场的主导地位 （5） 小结 电梯公寓已经完全占据了主城区市场的主力。而且电梯公寓正以飞快的速度向郊区市场扩散。07年1-6月成都市主城区住宅新增住宅项目共108个，其中电梯公寓项目就有101个，占到了93.5%。这也反映出主城区土地的缺乏。另外在价格上，随着郊区与市区的价格差距的逐渐缩小，郊区的价格优势越来越不明显。 4. 需求特征 2007年的房地产市场经过06年的政策调控，市场对产品的需求发生了一些转变： A、 购房决策趋于理性 B、 自住需求占主体 C、 观望后真实需求集中释放 D、 住房需求面积——进一步转向紧凑、精致、适用的中小户型 E、 城东成为07年成都房地产市场最为耀眼的区域 F、 销售价格——期望值4300元/㎡ 5. 07年1-6月住宅市场热点分析 （1） 3环沿线正式升级 A、 供应状况及特征 07年上半年，成都市新开楼盘集中于3环沿线区域，2-外环区域内新开楼盘总供应量遥遥领先。 数量比较：2-3环区域仍然较多  类型：电梯公寓一支独秀  户型：传统户型仍是主力  价格：三环外区域价格接近二环区域 B、 三环沿线的居住价值体现 目前，三环沿线的楼盘放量不断增加，所占市场供应的比重也不断上升，经过07年上半年的发展，三环沿线的居住价值有何提升呢？  交通：路网发达、通达度高  自然环境：理想的生活居住区域  配套：公共配套欠佳  开发商：品牌开发商集体亮相  品质：大盘林立，整体品质提升  价格：优势略显微弱  发展潜力：替代二环成为成都楼市新主角 小结： 07年1-6月三环外区域的供应量仅低于二-三环区域，远远高于二环内的供应量，而其新盘均价也和二-三环区域差距不大。也就是说，三环外区域已经逐渐取代了二环区域成为了成都楼市的主角。 （2） 郊区版块逐渐都市化 成都经过近几年房地产的飞速发展，市区可开发土地越来越少，大量的外来人口拥入成都，加剧城乡一体化和城市的扩张，房地产开发的重心已由市区转向郊区。 A、 郊区优势依然  地铁优势  环境优势  户型与价格优势 B、 郊区也受政策影响 06年的“90/70”同样给郊区市场带来了翻天覆地的变化，但各郊县房地产市场发展的差异性使其受“90/70”政策实施的影响程度不同：以满足区域内居民自住需求为主的区县，受影响较小；而对满足区域外以改善居住环境购房者需求为主的区县，将产生较明显的影响。因此，“90/70”政策在各郊县的执行，应视不同情况而制定相应的细则。 以大户型为主的郊区市场面临全新的市场环境。其在户型方面的优势将大大减小甚至不复存在。 （3） 住房投资已成为成都市民的投资热点 （4） 沙河源、驷马桥、新都，三大值得关注板块 6. 07年下半年住宅市场发展趋势预测 尽管近年来对房地产的宏观调控政策频频出台，但成都楼市还是呈现出供销两旺的火爆场面。随着城市化进程的加快、人居环境的改善，成都将会吸引更多的外地人，需求将持续上涨。但在国家宏观调控和购房成本提高等因素的影响下，上涨幅度将趋于平缓。 试点区成都楼市将蝶变 小户型设计越来越受重视 郊区版块逐渐都市化 下半年供应量可能更大