商业地产的发展程度是一个城市商业和综合发展实力的标志，是城市化进程的重要象征。自2004年开始，济南的商业陆续出现大学商业街、海鲜大市场、汇泉地王广场、　中国盒子、泺安广场、中润世纪广场等十多个项目，圣凯·摩登城的神话让人们看到了商业地产的巨大潜力。事实上，几家欢乐几家愁，济南商业地产急需突破。 经营好坏决定成败 经营，经营，还是经营。经营好坏决定着商业地产的命运，部分开发商并不简单套用住宅的套路，盲目开发，快上项目。市场是检验商铺的试金石，惨淡的经营很快让商铺贴上了“转让”的字样。风格创意地产整合传播机构执行创意总监谭理华认为，“经营模式、招商对象和业态需求的准确定位非常关键，开发商、投资者、经营者、消费者是商业地产链条上的四个要素，开发商只有真正为项目后期的经营着想，为投资者的回报安全着想，才能吸引更多的投资目光。” 商业地产需求旺盛 记者从售楼处了解到，商铺的销售比较火爆，自由城仅剩三套铺子，圣凯摩登城和吉祥商街已经卖出了一半以上的铺子，中国盒子也剩下不多的铺子。齐鲁鞋城广受投资者追捧，在购买商铺的人中，投资需求非常旺盛。 虽然人们面临着储蓄、证券、房地产等多种投资方式，但作为个人投资，房地产是较佳的选择。相对于住宅和写字楼，商铺的增值潜力更为明显，这就决定了它更具有投资价值。广州人有“一铺养三代”的说法，可见商铺早就成为最热门的投资方式之一。随着一些新的商业业态在将新的消费理念引入济南的同时，也引发了投资者的关注。 专业市场引领商业地产 传统的百货商场竞争日趋激烈，一些新兴的商业业态，如SHOPPINGMALL、专业市场、产权式商铺如雨后春笋般兴起。在济南，比起百货类商业地产，专业性的商业地产做得更成功。虽然印象中，专业市场的层次比较低，但专业市场的形成经过了长时间的经营积累，收益稳定，风险小。比如海鲜大市场，拥有15年的经营根基，目前租金是每天每平米7-8元，收益率最高达到了11%以上。一些经营业态以百货为主的商业地产却并不尽如人意，有媒体报道，济南某步行街“经营惨淡，甚至面临关门歇业的窘境。” 社区商铺大有作为 “就近与便利”正逐渐成为一种消费习惯，一些配套设施好的小区有六七成的居民已实现就近消费。从长远看来，社区商铺作为社区配套、作为商业地产中的重要组成部分，前景被广泛看好。莱茵小镇依据社区气质和实际使用需要，在康虹路两侧打造了一条具有步行街功能的6万多平米的商业街。业内人士认为此举将有效带动高新区的商业氛围，前景非常可观。 特色商业地产将是未来发展的又一亮点。谭理华总监认为，济南应根据自身的城市文化特征和消费习性发展特色商业地产，将现代商业和旅游、文化等紧密结合，除了具备传统的“吃、喝、玩、乐、购”等功能，还可以发展“赏”的功能，使消费者逛街真正成为一种享受。在购物的同时，能感觉到城市文化的独特魅力，将最大限度地集聚外来流动人群的消费，比起传统的仅局限于商圈周边消费力的商业来说，价值空间得到了空前提升，自然会形成经营的良性互动。