上期以《成都七成楼盘拒绝住房公积金》为题报道了记者调查成都市内的新开和即将开盘的楼盘办理购房按揭的情况，绝大多数楼盘都直接拒绝了使用住房公积金按揭贷款。为什么国家的惠民政策在落实的时候就变了味？开发商不接受住房公积金受困于哪些因素？成都住房公积金管理中心的相关负责人揭秘了房产行业的“潜规则”。 　　“流程复杂”只是借口说起不接受住房公积金按揭贷款的原因，不少开发商都反复强调了“流程复杂”。那么，办理住房公积金按揭和商业贷款按揭的流程和要求到底有多大的不同？中国民生银行成都分行个贷中心的工作人员接受记者咨询时回答了这个问题。 　　“办理住房公积金按揭和商业贷款按揭所需要的相关证明都差不多，最大的区别在于审批程序的不同。办理住房公积金按揭，要通过银行和公积金管理中心两个部门审批。而办理商业贷款，通过银行的自主审批就可以了。当然，用住房公积金办理按揭的，还需要购房者提供住房公积金缴存证明，这个过程并不会很复杂。” 　　“总的来说，两种方式办理贷款的过程基本相同。但是对于贷款人来说，两种不同的贷款方式在政策上的区别就很大了。”该工作人员的说法应证了本报上期算出的细账：商业贷款与住房公积金贷款，超过2%的利率差，买套20多万元的房子，按揭20年，商业贷款就要比公积金贷款多花3万多，40多万元的房子要多付给银行的利息将近6万，60多万元的房子要多付8万多……房子总价越高，购房者需要支付的额外利息就越多。 　　“办理商业贷款，购房者需要遵循的是与银行约定，诸如还款时间、还款期限、还款方式等，可以根据与银行的沟通办理缩短还款期限、变更还款方式等业务，灵活性更强。而如果是公积金贷款，从政策上说，受到的约束要多一些。” 　　从咨询的情况来看，办理住房公积金按揭，流程也不会复杂多少，各家银行的要求也差不多，只是一些软性条件，迫于竞争的压力，银行也是可以根据自身的情况自主酌情处理的，而住房公积金管理中心只能严格执行国家的规定，在办理业务的灵活性上，商业贷款优势很明显。购房者疯狂,开发商当然很牛既然“流程”并没有开发商所宣称的那么复杂，而用住房公积金按揭频频遭遇拒绝的根源到底在哪里？成都市住房公积金管理中心相关负责人首先从目前成都房产市场的火爆分析了原因：“主要是现在成都的房子太抢手了。目前的楼市是卖方市场，你不买拉倒，要买的人还多得很。开发商不愁房子卖不出去，哪里还有必要去满足每一个购房者的要求？”至于付款方式，开发商最喜欢的当然是一次性付清所有款项，这样回款最快，其次他们会选择接受商业贷款。 　　的确，最近两年，成都楼市越来越热，房价涨速惊人不说，房子也越来越俏。“只要有房子要开盘，从排号开始就人山人海，然后是选房、签合同、付款……不管哪一个程序，人都多得很。新开的楼盘很快就能卖完，怎一个‘抢’字了得？”不少近两年在成都买房的市民都有类似的心得，甚至有楼盘创下过一天开盘近500套住房当日就全部售罄的纪录，着实让人觉得有些疯狂。 　　如此火爆的楼市，房子还在图纸上都已经成交了。开发商只顾自己资金能够快速周转，还愁什么？“而要办理住房公积金贷款按揭，开发商需要到住房公积金管理中心办理相关合作手续，这只是其一，不做住房公积金按揭的楼盘至少能省去办这个手续的程序；但是，更重要的是下面的这一条，对于住房公积金管理中心来说，发放贷款的对象必须严格按照中国人民银行《121号文件》的规定：必须是已经封顶的楼盘。”成都市住房公积金管理中心的这位负责人说，其实，这条规定对办理商业贷款的各家银行的要求也是相同的，但是在实际操作中，随着银行间竞争的加剧，《121号文件》的相关规定已经被各商业银行“异化”：所有商业银行现在都在为那些没有封顶但可以预售的楼盘发放商业贷款。 　　如果一个楼盘刚刚动工就拿到了预售许可证，售出的房子也就具备了办理商业贷款的资格；但是如果要接受住房公积金贷款，要等到封顶之后才能办理按揭、到封顶了才开始卖房子，那么对于开发商资金回收来说，接受商业贷款要比住房公积金快很多。如此巨大的吸引力哪个开发商会放弃?牵涉到开发商自己的利益了，他们还有必要处处为老百姓着想吗？ 　　“其实，这是国内房产市场混乱、监管缺位的表现。”成都住房公积金管理中心相关负责人这样说，一方面是现在的楼市，开发商完全掌握了话语权，另一方面，商业银行没有按照相关规定发放贷款也值得深思。 　　“潜规则”实现开发商和银行“双赢” 　　银行与开发商为什么会有这样的默契？成都住房公积金管理中心相关负责人分析了其中的原因：“手续繁琐、放款慢只是开发商不接受住房公积金的借口。更深层的原因是行业内开发商与银行早已形成了‘潜规则’：绝大多数开发商的启动资金可以说是依托于银行贷款。不少开发商，自己的资金只够买地，项目要运作起来，少不了银行的‘鼎力相助’。这是银行与开发商合作的第一步，之后就该轮到开发商为银行‘做贡献’了，不等楼盘封顶就开始商业贷款，不仅缓解了开发商的资金压力，同时，开发商也把要办理贷款按揭的购房者整体‘打包’给长期合作的银行，对银行而言，得到的不仅仅是商业贷款比公积金贷款高得多的利息，更意味着更多、更稳定的收益。” 　　开发商和银行都各自打着自己的如意算盘，一个要保证项目活动资金、加快资金流动；另一边是直接增加了利息收益、保持长期稳定的顾客源，这样的“双赢”合作何乐而不为？建立在“双赢”之上的默契也就形成银行和开发商对住房公积金贷款都不那么情愿的基础。但是，他们“双赢”的背后，“亏”的是多花了利息的购房者。 　　记者接下来的调查也似乎印证了成都市住房公积金管理中心负责人的说法，楼盘与银行都已经形成了一一对应的关系：与“花样年·花郡”“对口”的银行是中国工商银行、“壹号公馆”只能在中国农业银行办理贷款、“78号观邸”对应的是兴业银行、“浅水半岛”对应的是中信银行……一个楼盘的贷款只能在开发商选定的一个银行，即使是办理商业贷款，购房者也没有选择银行的权利。 　　但当记者想从开发商那里证实成都市住房公积金管理中心负责人分析认为的“双赢”时，接听了电话的开发商要么称既然没有政策强制要求开发商必须接受住房公积金按揭又何必要去损害银行的利益，要么将记者支到策划部，而策划部又将记者支到售楼部，售楼部的说法概括起来似乎就是“购房者没有发言权”。 　　公积金管理中心使不上劲面对目前“住房公积金遭拒绝”的状况，住房公积金管理中心也很尴尬。“没有任何一个政策要求开发商必须要接受住房公积金按揭，开发商不办理我们也没有办法。”成都公积金管理中心相关负责人说，公积金管理中心不具有执法权，任何一个职能部门也没有执法的依据，开发商为了追求商业利益或者基于其他考虑不做公积金贷款也无可厚非。 　　“在这个问题上住房公积金管理中心的角色也尴尬。”该负责人说，在基金允许的情况下，我们希望所有缴纳了住房公积金的都能够享受到住房公积金贷款的优惠政策，但在目前的情况下却拿开发商没辙。当然，这种情况不仅仅发生在成都，应该说是房产越热的城市，这种矛盾越尖锐，这个问题也就越突出。卖方市场下,购房者无权做主 　　四川恒平律师事务所李继承律师接受记者采访时表示：即使购房者拥有享受住房公积金贷款的权利，但在目前，由于对开发商接受住房公积金贷款没有明确的、强制的规定，因此，购房者的这项权利也很难得到保障。要处理这个问题，只有靠出台更强硬的政策才能解决。 　　“尽管《合同法》明确规定了合同双方平等的原则，但由于现在的房产市场很热，你要买房那就必须要接受条款苛刻的合同。毕竟现在的话语权掌握在开发商手中。”李继承说，只有当某一天达到供需基本平衡并变成买方市场时，用什么方式贷款才能由购房者说了算。