在上期专栏里，我提到了房地产价格上涨的几个理由。再看看问题的另外一个方面，即导致房地产价格下降的大致7种原因。 第一，产业转移。由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。例如，美国的匹兹堡曾经是北美钢都、第五大城市。在上世纪70年代，美国钢铁工业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不转移到别处谋生。从前，匹兹堡的钢铁工人聚集在莫罗格海拉河谷，如今那里的房屋大量过剩，出现了好几个几乎无人居住的“鬼区”。这些地区的房地产价格跌得一塌糊涂。由于产业转移造成的房价下跌必然是局部地区的现象。目前中国还没有出现大规模的产业转移现象，但是今后若干年内这个现象是会出现的。 第二，环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，导致当地房价下降。例如，加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周围房地产价格明显低于其他地区。目前，北京和一些大城市的环境污染问题相当严重，可是人们还是奋不顾身地涌入这些大城市，在人口流动趋势上还很难判断到什么时候才会出现拐点。 第三，在经济萧条时期，由于失业率升高，会使房价在短期内下降。例如，在1990年的经济衰退中，美国东北部和西部的房价分别下降了6.8%和3.5%。然而，一旦该地区的经济走出低谷，房价就会反弹，甚至超出衰退前的水平。不过在房地产供给弹性较低的地区，即使在经济衰退时期房价也不会下降。美国的硅谷地区在2000年之后遭遇了IT产业泡沫崩溃的冲击，许多信息企业大规模裁员或破产，失业率空前，可是房价非但没有下降反而继续攀升。由于经济基本要素的原因而产生的房价波动是相对温和的，这种波动和经济周期有着一定的相关性。中国房价自2004年才开始高速上涨，眼下还看不出下一个经济萧条期到来的时间。 第四，利率、税率上升。如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。中国人民银行曾经数次调整利率，可惜房地产市场对此的反应并不敏感。中国的税制改革严重落后，在下一步税制改革中有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都必须跟上，这一条才可能起作用。 第五，土地政策放松。如果放宽土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压制房价上扬趋势。为了应对房价增速过高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力肯定起了作用。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的滞后时间，在短期内可能还不能发挥作用。而且，一般地说，凡是房地产供给弹性比较低的地方，房价波动就比较严重。例如，北京、上海的城区土地资源有限，想增加供给很难，因此房价的波动幅度也就会大于其他地区。 第六，政府干预。实践证明，在房地产过热时，如果政府采取紧缩货币政策，或者采取针对房地产投机活动的税收政策，或者直接规定房价涨幅，都能够在短期内比较明显地压抑房价。但是，政府政策能不能把房价压下来呢？经济理论早已证明，除非政府直接设定房价（如同在计划经济体制下的价格管理），无论是采取货币政策或财政政策都只能在一段时间内压抑房价。从长期来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币、财政政策的作用。 第七，遭遇金融危机，泡沫经济崩溃之后，房地产价格会一落千丈。这在日本、泰国、中国台湾等地的房地产市场都已发生过。显然，只有金融危机才是导致房地产市场崩溃的最主要的威胁。但是，在遭遇金融风暴之后，整个金融体系都崩溃了，老百姓连正常生活都成问题，哪里还买得起房子？ 在列举了影响房价上涨和下跌的要素之后，必然产生这样的问题：到底哪些要素对房价变动的影响最大？如果像开中药店那样列举所有可能影响房价的因素而不加分析，在很多情况下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人无所适从。 挪威的房价从1992年以来上涨了3倍。在世界各国当中，挪威的房价上升之快可以说是个典型。许多人关注在挪威是否出现了房地产泡沫经济。挪威的经济学家汉宁·加可森和他的同事利用计量经济模型分析了影响挪威房价的各种要素，得出了一些非常有意义的结论。他们使用的计量经济模型并不十分复杂，却包含了许多变量。这个研究使用挪威近30年的房价数据分析了各种经济变量和房价的关系，最终得出结论：影响房价的最主要的因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入。由于经济基本要素的变化可以较好地解释房价变化，因此，说挪威已经出现房地产泡沫的论断是缺乏根据的。当然，挪威和中国国情相差甚远，不能用挪威的结论来套中国房地产市场。但是，挪威经济学家采用的研究方法很值得借鉴。 若要分析中国房价走势，绝对不能单凭个人的偏好随意做出判断。影响中国房价的要素和其他国家未必一致，利率、税率等基本要素对房价的作用机理和其他国家相差甚远。因此，必须针对中国特殊的国情建立经济模型，定量分析房价的走势。在得出结论之前需要做大量非常艰苦的数据收集、整理工作，要掌握确切的第一手资料。 虽然我们还不能就中国各地房价的变化态势做出比较准确的判断，但是从整体上来看，不仅推动房价上升的几个因素都存在，而且相当强劲，而导致房价下跌的因素都不强。因此，我们可以比较有把握地判断，在近期内房价还是处于上升通道。无论是政府官员还是一般民众，对于房价的合理上升都要有思想准备。