从5月份春季房交会开始，以7月20日土地拍卖为分界，再到现在，原本涨幅平缓的成都房价已经不能再用温和来形容了，大众惊慌成为了主角。虽然近期各大楼盘无一例外地开盘即遭疯抢的局面并未使成都房价过度地偏离平衡线，但如此短时期内的房价涨势却已超过了大众的承受能力。人们的疑虑已经定格在了多个问号之上：缘何成都房价迅速拔高？成都房价的顶在哪里呢？
房价之惑
对成都房价的思索，不应该一味停留在现实观念之中，因为高房价已经衍变成为一个全国性不可回避的问题。许多地产评论人对当前房价作出的论点近乎于悲观，但只要找到高房价的背后推力，就不难明白当前房价存在的理由。在对成都房价的拐点及顶点探索中，或许并不能得出最后的界定，却能发现其出现的必然。
高房价考验政府调控
越调控越涨价，这几乎是大众对政府行为的一种无奈认知，调控成效不足仿佛是政府举措的最大弊端。成都房价格上涨并不是政府调控不利的反映，客观地说，是城市化进程的体现而已。
实际上，宏观经济发展导致房价上涨，政府在遏制房价方面也下过大功夫，05年的“国5条”，06年的“国6条”，07年上半年的多次加息、存款准备金提高等措施陆续出台，但近期土地热、房价热愈演愈烈，国家调控似乎很难再维持原油的市场秩序了。高房价直接考验着政府调控，目前酝酿中的提高房贷首付、二套房限制购买措施等成了平衡房价的又一利器，绝对会是房价拐点变化的重要影响因素。
就提高房贷首付而言，这个措施存在着双重矛盾，矛盾之一开发商与购房者之间，另一矛盾在于银行于购房者之间。房贷首付一旦提高，开发商投资性需求被压抑，资金回流减缓，后续开发难度增加，大批具自住需求的购房者不能承受因此而增加的买房成本，只能予以观望，尤其是初次置业者。银行对贷款的限制将增加购房者的购买成本，对那些自住需求的人来说实际上并不是好事。
毫无疑问，住房保障体系的完善将降温这个楼市，但是否会直接作用于房价还有待检验。8月1日，国家发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求各地切实加大解决城市低收入家庭住房困难，这是国家在住房保障体系上的提速。成都住房保障切实有效，07年建筑40万平米经济适用房，此外有60万平米限价房面市，近期新增80万平米。一旦如此体量房屋最终呈现，市场房价上涨势头将得到缓和，购买行为得到冷却，房价维持在购买者能承受的能力之内。
不可避免的拔高
一直以来，大众将政府的不得力调控认定为房价暴涨的主要原因，但这样的理解实属片面，大众不能将对房价的抱怨单纯倾注在政府调控上，全面分析后，会得出另外一种可能：独特的城市优势、逐步走高的土地价格、变换升级的开发商策略等才是推动房价上涨的主要因素。
地处大西南中心的成都大环境优势日益突出，为房价上涨留下了足够的空间，尤其是近几年，不断加身的荣耀和城市改造让这个城市拥有了先人一步的资本。 07年2月9日，成都正式获批“中国最佳旅游城市”，5月9日，成都再度获批“国家森林城市称号”，6月9日更被国务院正式获批设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，此外，6月25日又被评为全国十佳最具投资价值城市。这些都让宜居成都的魅力不断被证明，尤其是新特区成立，成都的商品房销售价格应声上涨。可以预见，城市面貌革新，土地增值，越来越多的外来资本不断涌入，而最终的体现，则是房价。
将土地交易归纳进入影响房价走势的重要因素之一是必然的，日益激烈的土地争夺和令人惊讶的地价都在表述一个现实：地价上升已经不可回避，房价走高实属必然。今年上半年，成都五城区供地2716亩，较以往增幅较大，同时由于开发商对土地需求的加大，地价的涨幅也顺势增加。7月20日的土地拍卖无疑是这宗局面的最佳代言，一天内顺利成交土地9宗，77亿外资砸向成都市场，单宗土地金额达41亿……
开发商不断变换升级的操盘方式和相互竞争好似一场利益追逐的赛跑，为减轻销售压力，将房源以批次或组团方式少量推出，造就了市场疯抢的局面，也顺势拔高了房价；始终存在的炒房团为获得更大利益，在房价上涨的背后起着推波助澜的作用，也使得成都房价现状稍显无奈，成为置业大众不可回避之痛。
高了？低了？顶在哪？
坦白地说，至少到现在，好似永远没有门槛的成都房价还并没达到完全爆发的地步，受居住需求、房屋炒作、经济发展等影响，成都房价与沿海一带相比并不算高，越涨越抢的现象仍占主流，上涨空间依然巨大，留下的只是受房价上涨带来的置业恐慌。
先来看一组数据：今年上半年，五城区商品房供应面积约632.69万平米，同比增长43%；新盘价格主要集中在4000-6000元/平米之间，6000元/平米以上的也有相当数量。新特区成立后，7月份商品房销售除成华区外均价都在5000元/平米以上，锦江区达到了6120元/平米，武侯区也达到了5835元/平米……
从2005年开始，房价长势十分明显，但涨幅并不算大，消费者已然习惯了这个相对温和的市场，并没对房价的突然爆发予以太多关注；随着地价上涨，房价飚升，置业目标相应转向，对房价的把控成为亟待解决的问题。日益加快的城市化步伐很难给出具体答案，对房价高低及顶点的理解也不能片面定义，为此，我们将房价走向细分，为大众提供一个相对合理的参考。
6000—8000元/平米
纵观当前房产市场，均价集中在5000元/平米以上，似乎较为合理。7月份五城区交易均价为5361元/平米，除成华区外，其他各行政区域均达到5000元/平米以上。但应该看到，城南、城西作为交易主战场，房价稳中有升，成华区发展步伐相对迟缓，但建设路区域各楼盘均价已超过了6000元/平米。按整体发展趋势来看，成都房价差不多达到一个高度了，6000元/平米作为房价拐点更为适合，未来一段时期均价超过6000毋庸置疑，预计房价在此区间停留时间不长，一两年内破8000元/平米有非常大的可能。
8000-12000元/平米
按照目前速度发展下去，成都房价达到本区间是早晚的事。7月20日土地交易中，东三环蓝光土地楼面地价4155元/平米，南部新区地块楼面地价达7500元/平米。以蓝光地块为例，计入开发商建安成本、营销费用、税费及一定百分比利润等，未来该区域房屋将卖到8000多。总体来看，成都目前达到这个价格的商品房很少，大多为名盘和地块很好的盘，等到近期走向市场的土地陆续开发，本区间价格将很快呈现，分布将主要集中在南部新区、城西乃至城东建设路等热点区域。
12000元/平米以上
城市面貌日新月异，成都自身的开发潜力及投资潜力十分巨大，注定未来的房价还会上升。未来达到这个价位的将会是由外来实力开发商所打造、所处区域发展空间足够、且自身品质较高的大规模特色楼盘。一旦接下来的地价持续走高，更多外来财团进入，一些颇具优势的区域将会成为这个区间房价主战场，但成都短时期内还达不到12000元/平米，但接近这个价格的楼盘将很快出现。
