进入2007年，成都楼市让大多数人感觉到它已非“等闲之辈”，此楼市已非彼楼市。一个“变”字，是今年成都房地产市场最真实的写照。从政策的出台到执行，从社区规划到产品设计，从土地拍卖到开工建设，从房价到购买力，从购房行为到购房观念等等，成都楼市都在静悄悄地发生着一系列深刻的变化。仿佛是一个你多年不见的孩童，忽然之间出现在你面前，你只能一声感叹：咦，长这么大了！ 　　2007年，不管开发商愿不愿意，政府为了让房地产市场更加健康地发展，其调控开始在多条线上展开，调控力度逐步加大是不争的事实；2007年，也不管购房者愿意不愿意，仿佛一夜间，成都市的开发企业都开始重新认识了成都房地产市场的发展前景以及购买力，并获得了空前的信心，其结果就是房价的上涨开始像股市一样走牛。知识要丰富，信息要对称，在本次报道中，记者经过大量的采访，从观念、销售、产品等方面详细阐述了发生在2007年成都楼市的种种深刻变化，并将这些变化一一展现。这样有助于处于信息匮乏面的购房者能更多更全面的了解楼市，这样才能让购房者做出正确的判断，并有一个理性的购房行为—— 　　观念之变 　　第1变 能买到房就是硬道理 　　变化招式：颠倒阴阳 　　见招拆招：开发商与购房者地位颠倒 　　市说新语：对于刘先生来说，买到一套称心的房子有着非常重要的现实意义。然而，在经过几次看房之后刘先生发现，这还真不是一件容易的事情。今年春交会上，刘先生在蓝光的富丽花城项目展示现场进行了1期登记排号，刘先生满以为只要回家等着开发商打电话通知自己去交钱之后就可以顺利选房了。然而，刘先生最终等待的结果却让他备受打击——选房由公开摇号决定，刘先生没有被摇中，自然也没能选上房子。8月初，富丽花城2期将于8月25日开盘的消息传出，尽管2期的价格在1期的基础上又有所上涨，但刘先生还是毫不犹豫地再次加入了排号队伍，并在第一时间打电话给记者：“能不能想办法找点关系？我不求打折优惠，只求能让我买到房子就行。” 　　变化指数：★★★★★ 　　记者点评：“顾客就是上帝。”这原本是商家拉近与客户关系的至上营销法则，也确定了买方市场的地位。曾几何时，买方市场竟然已经偏向卖方市场，套用现在售楼人员最爱说的一句话：“你爱买不买。” 　　第2变 买房？先排个号吧 　　变化招式：划江成陆 　　见招拆招：排队是选择好房型的必要行为 　　市说新语：“不排队很难选到中意的好房子！”这是有过多次看房经历的王女士对当前买房行为的经验总结。王女士从今年年初就开始酝酿买房计划，先后也在城西和城南看了好几个楼盘。当得知金地·嘉年华将在5月28日开盘的消息后，她当天早上6点多钟就赶到现场，没想到数十人已提前在此排队。尽管长达几个小时的排队过程很辛苦，但这丝毫没有影响王女士的购房热情。她说：“只要能够选到想要的房子，辛苦也值。” 　　变化指数：★★★ 　　记者点评：排队现象出现在楼市，不是因为楼市供应短缺，而是因为购房者担心选不到中意的户型，或者怕房子涨价而引发购买力的集中放量。这样的奇怪变化，究竟是楼市的问题？还是购房者的心理因素作怪？ 　　第3变 郊区生活都市化 　　变化招式：移星换斗 　　见招拆招：城里上班，郊区居家，将居住理想从城市搬到郊区。 　　市说新语：白天到位于成都玉林小区的公司上班，晚上则回到华阳相夫教子，童小姐很享受目前这种工作和生活完全分离的生活状态。其实，目前成都已经有越来越多的购房人群已经或者正在加入像童小姐这样的城里上班、郊区居家队伍。打量成都东西南北中五个区域的房地产开发形势，随着城区土地越来越稀缺，开发越来越饱和，成都楼市的版图也早已越过三环线，涉足近郊各区县。华阳开发的高潮正渐渐退去；温江模仿成都市区，楼市俨然已成高层的天下；新都和龙泉也不甘落后，而郫县则正在成为今年成都郊区楼市的热点。不少品牌开发商如万科、置信、蓝光、珠江投资、中信等均早已加入郊区房地产开发行列，郊区楼盘品质得到大幅度提升；加上地铁的修建，再一次拉近郊区与主城区间的距离，从空间上减小两者的差异。 　　变化指数：★★★★ 　　记者点评：绿化环境好，房价相对较低，郊居生活固然美好，但鱼与熊掌不可兼得！郊居生活必需面临的问题是：交通成本、时间成本和生活的便利度。 　　第4变 外地挣钱，成都置业 　　变化招式：推山填海 　　见招拆招：外地成都人回蓉置业增多 　　市说新语：范强是在深圳做生意的成都人，6月底，当他得知成都的万科·金域蓝湾即将在成都举行项目推荐会的消息后，专程“飞”回成都，并在只看了一次项目户型图的情况下就匆匆“下单”，然后又“飞”离成都。范强说：“我相信万科这个品牌，反正我早晚都要回来，现在成都的房价相比其它城市而言还算比较低，所以看准了就赶紧买一套。”7月20日，一支由50人组成的深圳购房团悄然抵蓉，他们在成都3天时间辗转蓝光的皇后国际公寓、紫檀山，中海·兰庭、壹号公馆、世纪城·天鹅湖花园等楼盘，成交总额超过6000万元。据了解，这支购房团队伍中，有不少象范强这样在外地工作的成都人。 　　变化指数：★★★★ 　　记者点评：由于房价的快速上涨，现在在北京、上海以及沿海经济发达地区工作的川人都好象有些急了。成都，一个来了就不想离开的地方。何况叶落终须归根，不回成都置业简直就是人生一大憾事，现在这种情形之下，赶快回蓉置业是上上之策。 　　第5变 买不起新房改选二手房 　　变化招式：起死回生 　　见招拆招：将购房标准降低，二手房解决居住问题 　　市说新语：据权威数据显示，今年6月成都的新房价格涨幅达到8.1%；今年1-7月成都市商品房成交均价为4022元/m2；同期，五城区商品房成交均价为4778元/m2，同比上涨8.5%，也是近年来比较罕见的高涨幅；其中住宅成交均价为4651元/m2，同比上涨12.5%。房价的上涨，使得一些资金有限的购房者不得不降低购房标准，转而到二手楼市解决很现实的居住问题。在成都一广告公司从业的文敏就是其中一员。也正是因为一手楼市房价高涨的刺激，使得二手房市场也一改传统淡季的疲态。据统计，6月份，成都五城区市场成交二手房4736套，比5月增加28%，与去年6月相比增加了66%。7月的成交量更是高达5700余套，创下了历年单月成交数量的新纪录。 　　变化指数：★★★★ 　　记者点评：与其临渊羡鱼，不如退而结网。 　　第6变 买房，再等等… 　　变化招式：游神御气 　　见招拆招：房价上涨，购房者买房的底气开始不足，观望情绪渐浓 　　市说新语：小张是已有5年工龄的单身男士，月收入3000多元，一直在成都租房居住。去年，父母准备支持小张在成都买套小户型，因为种种原因一直未能选上合适的房子，结果一拖就拖到了今年。小张说，他原本计划今年无论如何都要选套房子摆脱租房生涯，但令他始料未及的是，今年的形势与去年相比简直就是变了两个天。“银行利息上调了一次又一次，说不定哪天又会再次上调，现在买房，简直供不起！”面对现实，小张只得把购房计划继续后延，等待楼市出现新的奇迹。 　　变化指数：★★★★★ 　　记者点评：退一步海阔天空，2007年，大多数经济略显紧张的家庭在购房问题上选择了“暂停”，特别是部分有房住，买房只是想改善一下居住条件的家庭。利息上调了一次又一次，面对高额的银行利息，越来越多的普通老百姓停下了自身买房的步伐。 　　销售之变 　　第1变 楼盘“拆零”卖 　　变化招式：鞭山移石 　　见招拆招：将楼盘化整为零，分期、分批次限量销售 　　楼市新解：多数去年驻足观望的开发商都在今年推出了自己的项目。以往，一个楼盘一次性开盘，在同一段时期推出同一类型的产品是市场比较常见的销售模式。但从今年成都楼市各楼盘的销售策略来看，这种大盘操盘模式已经改变，越来越多的楼盘开始化整为零拆散了卖——一个大盘拆分成几个小盘，每个小盘做不同类型的产品；或者一个楼盘拆分成不同的几期分批次或者分栋的模式推出产品，其不同的变化只是户型大小有所差别，或者户型也差不多，只是分别设立几个不同的开盘日期而已。而在开盘时间的选择上，开发商还是延续以往以周末、节假日为主的战略，在时间上配合消费者 　　变化指数：★★★★ 　　记者点评：大盘拆零卖，根源还是市场需求越来越细化，以往靠一张图纸把整个小区卖掉的故事已经成为历史。 　　第2变 开盘即告售罄 　　变化招式：花开顷刻 　　见招拆招：客户积累期变长，开盘即意味着封盘 　　楼市新解：8月25日，位处江安河畔碧落湖公园旁的珠江国际花园正式开盘，一期房源遭遇疯狂抢购，开盘两个半小时即告售罄，创下了精装房在成都市场的第一个销售神话。同一天，蓝光富丽花城也从驷马桥传来捷报：其推出的2期1批次楼盘当天开盘，当天卖完。近段时间以来，成都楼市这种开盘即告售罄的范例举不胜举，龙湖·三千里、首创A-Z Tom、中铁瑞城·新界……各种迹象都在表明，成都楼市真的太“热”了。 　　变化指数：★★★★ 　　记者点评：开盘即告售罄，一方面是因为成都楼市确实够火；另一方面则是因为开发商营销策略改变，前期客户积累功不可没。 　　第3变 刻意控制销售速度 　　变化招式：钉头它箭 　　见招拆招：控制销售速度，变相捂盘，只为等待房价再涨时机 　　楼市新解：楼市暗藏双刃剑，楼盘销售火爆，有助于开发商迅速回笼资金；但另一方面，销售过火，楼盘卖完，等来的也可能是再也“无米下锅”的结局。成都的土地市场目前竞争激烈，开发商要拿地，必须到土地拍卖市场上去竞拍。面对越来越多的实力资本家，面对越来越多的抢地巨头，能够在土地拍卖场上抢到地块的只是较少一部分企业。为了避免一个楼盘卖完之后“断炊”，同时也是为了等待房价继续上涨的时机，于是一些楼盘变相捂盘，刻意放缓销售速度，拖工期，