上周五拍卖的光华大道一宗74亩地块，由于其错综复杂的规划设计条件和两家巨头企业的暗中联手，业内专家认为该地块引发的连锁反应将有可能与光华大道片区的固有格局之间产生“化学变化”，从而提升光华大道的整体物业价值。 上周五（10月26日），万科与Euston Capital Limited共同拿下青羊区万家湾4组、培风村8组73亩多地块（即光华大道过三环路跨线桥刚下桥处，树德中学旁）。据世家机构分析，今年7月9日，万科与凯德商用产业签署了“战略合作大纲”；5个月前，凯德置地在这块地的对面才拿下了166亩的地块。如此看来，按照此地块的规划条件，万科要开发足够的商业才能实现价值最大化。 三种规划指标 预示万科、凯德合作可能 记者在地块的规划指标中看到，第一种情况是做纯住宅产品，住宅高度突破40米，可用足容积率3.0。世家机构董事总经理郭漫舸认为，其土地成本对大多数开发商来说难度都是很大的。 第二种情况是，在规划中当兼容的公共设施小于20％、总密度30%时，最大容积率可做到3.75（其中住宅容积率为3，公共设施容积率为0.75）。郭漫舸认为这时项目的商业体量最大将达3.72万平方米，结合该宗地周边的区域现状，区域房地产开发处于起步阶段，人气明显不足。因此，3.72万平方米的商业体量对于企图通过快速销售回收现金流的开发商来讲很难操作的。但是，如有足够的耐心与资金实力精心培育商业物业，也可方便地通过国际资本市场适时退出，从而站在长远角度来获取盈利，并摊薄住宅部分的楼面地价。 因此，郭漫舸认为在指标数据中提供的第三种可能，即当兼容公共设施＞20%且＜50%时，总密度可为35％或40％，可保证万科的最大利润率，但是项目的商业体量将大于10万平方米（容积率为2.6时，商业体量即高达12.9万平方米），如此规模的商业物业，需要大型购物中心+写字楼（或酒店）的方式才能消化。从该区域的现状和发展趋势来看，未来此类大型城市复合体是有存在价值的，但是从实际运作层面来讲，则必须引进专业商业物业发展商介入。 万科总经理郁亮曾公开说：“万科一般不涉足商业和持有性物业，但是现在很多项目既有住宅又包含商业等持有型物业，如果没有合适的合作伙伴进行商业等物业的开发和管理，公司可能因此丧失很多很好的项目机会。” 在郭漫舸看来，郁亮这番话就是万科操作该项目的最佳注解。 他提示记者，今年7月9日万科与新加坡嘉德旗下凯德商用产业签署的“战略合作大纲”，有了这个商业运营经验丰富、品牌商家资源齐备、资本运作娴熟的实力型合作伙伴，万科就有了适度摊薄楼面地价的渠道，极有可能会采用规划指标提供的第二种甚至第三种可能。 他说：“当我们再把目光投向5个月前新加坡嘉德旗下凯德置地在本地块一路之隔拿下的166亩地块时，更有理由去猜想万科、嘉德这两位地产巨人将要在光华大道三环外侧上演怎样一出不约而同、你情我愿、珠联璧合的好戏！” 万科项目很关键 托起“哑铃”平衡 随着青羊区一年来在光华大道周边释放的数百亩土地，光华大道温江段、青羊段极有可能成为未来城西地产“哑铃的两端”———集产品形态丰富、国际化、高端化等诸多优势于一身的片区。随着时间推移，万科、凯德两大巨头在青羊段土地市场的“表演”，将演化为一双无形的巨手，托起光华大道两端平衡的支点。届时，光华大道从二环路口到温江城区，沿线将有包括仁和春天百货、沃尔玛、易初莲花、万科凯德商业（推测）、光华大道沿线社区商业、家乐福以及珠江投资在花博会园区的14万平方米商业的一系列高规格配套形成。 一位开发商为记者举了一个例子，广州老城区曾经是大型商业MALL聚集的区域，当时天河区一片荒凉，1993年之后天河城等大型商业项目相继落成，这些商业、商务配套对老城区产生了巨大辐射作用，让天河区很快崛起，目前天河区已经成为广州最繁华的区域之一。他说：“天河城的成功，带动周边商圈迅速形成，盘活了天河片区，也让城市的重心发生转移。光华大道通车后，在光华大道三环内城市商业、万科项目以及温江花博会CBD新服务中心的带动下，光华大道周边的住区将加快与城市结合，而万科项目将和花博会项目将托起‘哑铃’的平衡。”