相对于成都每年超过1000万平方米的楼市开发量，金牌物管和金牌职业经理人相当缺失
随着整个房地产市场的趋冷，楼盘的品牌价值日益凸显。虽然物业管理能使物业极大地保值增值，但遗憾的是，相对于成都每年超过1000万平方米的开发供应量，目前成都仅有987家物管企业，其中一级资质企业仅25家，金牌物管和金牌职业经理人相当缺失。
A金牌物管炙手可热
2007年初，位于成都城北的汉嘉国际社区，销售现场的包装和环境营造快接近尾声，只待开门迎宾。没想到，万事俱备之际，该楼盘负责人仍在为物管而奔波。据该负责人称，由于他们从浙江远道而来，在成都开发的首个楼盘需要找寻本土一个叫得响的品牌物管，对销售卖场和小区实施管理服务，同时也好为产品销售找到一个“支点”。后来，该楼盘负责人经过两个月的时间，考察了本土10余家物管企业后，最后以20万元/年的“代价”选择了外来品牌物管世邦魏理仕做顾问式管理服务。
无独有偶，最早进行城南开发的四川心怡地产公司，因其“紫晶城”将于2008年上半年面市，找一个优秀的物管职业经理人，该公司邹琪副总经理2007年下半年就开始四处网罗物管高手。大半年过去了，理想的职业经理人仍没物色到，无奈，他们只好由其公司董事林龙担任物管公司老总一职。
记者采访中发现，类似上述品牌物管难寻的现象，在成都楼市中普遍存在。一些即使不想在物业管理上投入太多的开发商，为了在楼盘开盘亮相时支撑门面，也会请一些本土或外来的专业化品牌物管公司来实施管理服务，这无形之间就使得成都金牌物管和金牌职业经理人炙手可热。
B物管市场潜力巨大
目前，成都的物管市场情况如何呢？我们不妨看一组有关部门提供的数据：2002年以来，成都每年房地产的开工量和竣工量，基本都以两位数的幅度增加。以2006年为例，当年开工量达4800余万平方米，竣工量超过1000万平方米，为物业管理行业带来了极大的发展机会。
据星彦市调机构对目前整个成都市物业管理行业现状调查的结果，目前，在全市共987家依法取得物业管理资质的企业中，取得一级资质的有12家，外地一级资质备案的有13家，取得二级资质的有83家，外地二级资质备案的有5家。目前全成都市的物业管理从业人员在10万人左右。不仅如此，2006年成都市物业管理行业产值为19.35亿元，2007年为28.75亿元。由此可见，面对成都上千万平方米的年竣工量，成都的物业管理行业水平和行业产值，市场空间巨大。
C50%购房者看重物管
去年上半年因爱人在成都工作，罗滔和小孩从无锡举家搬至成都，准备在成都长期居家生活。近一年的时间里住他爱人的单位房，总觉得空间太小不方便，因而他准备在成都重新购置一套房屋。由于来成都太短，他在城南自己爱人单位附近的区域看了许多房源，均觉得对小区的物业管理不太满意而决定放弃购房。日前，中海翠屏湾的产品推荐会上，罗有些兴奋地告诉记者，他终于在该楼盘定购了一套120平方米左右的套四房，决定下单的原因一是该楼盘区域位置，二是中海物管毕竟是全国性的公司。
据了解，像罗滔这样把物管作为买房的重要参考指标的购房者，不是个别的，人数大约已经超过50%。这类购房者对物管的资质、品牌和正在管理的小区情况等尤为关注，甚至挑剔。为此，成都一知深物管人士在接受采访时认为，在如今业主（购房者）多样性消费需求与注重品牌的背景之下，实质是对物业管理品牌的追求。只有优质品牌的物业管理，才能够满足并赢得消费者和社会公众的认同。该人士同时尖锐地指出，目前在成都，仅有中海物业、万科物业、蜀信物业、锦绣物业等少数本土品牌物管活跃在市场，相对于成都每年房地产开工、竣工的商品房的供应量而言，成都金牌物管和金牌职业经理人，还显得相当缺失。 记者 阳后彬 摄影 刘陈平
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物管企业营销透支：别把毒品卖给了自己
来自：《住宅与房地产·物业管理》
CPI的上涨还看不到回落的迹象；在流动性过剩背景下，人力成本、公共能耗及物料成本的上涨导致物管企业经营成本持续高增，而物业服务费却基本没有上调空间。对物管企业而言，在刚性成本增加的同时主营收入却在下降。
与此同时，《物权法》的施行让物管行业的规范经营和信息透明走上了快车道。穷、累、乱，这三种声音在业内日渐高涨，物管企业举步维艰。除了外部环境因素外，这些现象的背后是否有被忽略的关键环节，物管企业为何应对乏力?所幸，不少业内人士开始思考这方面的深层次问题，在物管企业经营“江郎才尽”的窘境下，我们是否走入了某个误区，是否透支了什么?笔者将通过本文与大家共同解析当前物管企业的营销透支现状，并探讨其内在成因，求证补血之方，以期促进行业有序竞争和良性发展。
一、物管企业营销透支众生相
1.承诺竞赛
2007年11月，广州某豪宅推出“终身免物业服务费”的承诺，置业者趋之若鹜，楼盘热卖。这是以承诺促销的形式之一；也有物管企业承诺小区内发生被盗事件，物业公司包赔，或者炒直接责任人鱿鱼。诸如此类的承诺叫得一个比一个响。
须知承诺是银，践诺是金。事实上，到了案发时真正考验物业公司成色的时候，有几家公司能不折不扣地践诺?业主看到的是更多的太极高手；也有物业公司承诺工程改造却不了了之的；有承诺提供特色增值服务，却徒有其表的……承诺有刚性的，也有柔性的，或者说有些是必需品，有些是附属品。很多物管企业该承诺的服务品质没有做到，不需要刚性承诺的却抛出一大堆。到头来却透支营销，失信于业主。不知道提出“终身免物业服务费”这一承诺的企业是否做过严谨的可行性分析，首先在财务制度上是否可行，成本如何计算和分摊；其次，不管以后企业的经营状况如何，一旦作出承诺，就成为合同的一部分，如果企业不履行承诺，其责任该如何界定?如果做不到，就等于给自己挖了一个坑，等着被埋进去。
不少物管企业为了取悦业主或争夺市场，不断提出新的承诺，乐此不疲。殊不知，这种承诺竞赛实际是严重的营销透支，饮鸩止渴，是企业幼稚的典型表现。
2.模式泡沫
物管企业的营销脱离不了企业的文化和运营。在物管企业的营销传播中，企业管理模式往往是重磅炸弹，同时也是以产品差异化来细分市场和区分竞争对手的重要标尺。
去年笔者初步归结了行业的十大管理模式：规模导向型、市场导向型、差异导向型、专业导向型、利益导向型、股权导向型、资本导向型、标准导向型、阳光导向型、和谐导向型。管理模式故然重要，但关键是模式内在的运营机理和输出效果。而国内的大多数物管企业走入了一个误区，似乎不创造出一种新模式就得不到认可，就没有市场效应。事实上，企业的口碑是业主给的，让业主为物管企业做营销才是正道，而非沉湎于所谓的新模式创造。即使是同一模式，也应该务实地持续改进，不断丰富其内涵，通过服务输出最终在业主满意度上得以体现。
3.概念炒作
不可否认，有些概念推进了物业服务的延伸，但也有些概念在混淆视听，追求纯炒作效应。如果我们把有益于行业发展的概念称之为功能型概念，则其它的可称之为炒作型概念。这些炒作型概念有多现实?在这些无形的概念中，业主或者物业使用人获益几何?答案恐怕只有始作俑者才知道。
原本属于发展商惯用的手段，如今也成为不少物管企业的营销工具。这些炒作型概念的硬伤在于没有一个可操作、可检验的标准，没有一个把概念转化为服务实现的时间表，在概念的背后没有服务支持和企业资源支撑，看不见也摸不着。透支概念是危险的，一旦透支以后，物管企业势必要不断透支再透支，以自圆其说，由此给业主带来的危害也就更大。
4.荣誉泛滥
每年各种机构都会在各行业进行荣誉评选。除了少数属于本行业的权威评选之外，行业外的不少机构在利益驱动下也来派发荣誉。由于我国物业管理行业全国性的权威评奖较少，不少物管企业为了自身的营销需要，就通过业外的其它机构获取荣誉，然后进行整合推广。这些业外荣誉有来自公众媒介的，也有来自相关品牌评选机构的，还有来自让人看不明白的“某某委员会”、“某某办”的，总之是花样百出、鱼龙混杂。
而这些物管企业一旦有偿取得这些荣誉之后，就视为金字招牌，放在企业展览室里“彰显”企业实力，迎接参观考察，编制标书，并在相关媒介上传播等等。我们姑且不论这些荣誉的评选标准是否合理，评选过程是否透明，获奖企业起码应该对荣誉的含金量进行自我评估。否则，将一些水分明显过重的荣誉草率推广出去，岂不贻笑大方。这类荣誉越多越显得企业自身的底气不足。
5广告黑洞
做营销肯定是需要代价的，需要通过长期的积累才能打造一个成功的物管品牌。但有太多的物管企业经营者简单地认为只有大规模高空轰炸才能成为强势品牌，把大量的资金投入到广告中，令人扼腕。不交这笔学费，很多物管企业是不甘心的，但到头来却以企业耗尽资源黯然退场而告终。因为他们没有吃透服务行业的营销该如何运作，物业服务的营销又该如何运作，没有认识到服务的体验式营销和传统有形产品营销的本质区别。
我们可以清楚地看到，在行业排名前列的物管企业，有几家轰轰烈烈地投入了硬性广告?在百度、GOOGLE、雅虎等搜索引擎上有几家是通过做硬性广告而排名前列的?在行业门户网站上又有几家知名物管企业出现在需要支付大量广告费才能占据的显著位置?在户外广告牌上，我们又能看到几家知名物管企业在做广告?
如果我们再了解到这样一份数据：世界上约有近80%的人口对广告开始失去信任甚至产生反感。只有大约不到30%的人口还对广告存在着不同程度的信任，总而言之一句话，人们对广告已经开始麻木和漠然。那么我们又该作何感想?
“上帝关闭了一扇门，同时又为我们敞开了另一扇门”。物管企业之所以产生营销透支、浪费资源，是没有集中关注业主认为最重要的关键接触点。或者说，营销费用没有投入到真正对受众起作用的关键点上。投入了大量资金，只是给受众带来了感官享受，却没有将物管企业的核心价值传递给受众。物业服务营销不只是要做品牌知名度更要做品牌美誉度，这样才会产生对品牌最有价<
