社区商铺四大投资“军纪”:周边消费力、商业氛围、区域未来前景和供应量 常言道“一铺养三代”，种种有关商铺投资回报率的神话，不断在楼市中流传。简简单单的5个字，正煽动着无数人内心的热情。 商铺，作为商用房产，是楼市中的高端产品，就理论而言，比住宅具有更大的投资价值。受诸多因素制约，商铺长期以来为楼市所忽视。但在住宅投资一度冷却，且政策限制放开以后，商铺迅速得到了市场的追捧，建议投资者关注。 商铺成长空间远高于住宅 2007年9月27日，房贷新政出台，提高第二套以上住房的首付比例和贷款利率，进一步压缩了住宅的投资利润空间。而此时，商业地产市场在新政下则显得波澜不惊， 投资的趋利性让更多的中小投资者开始转向商铺利润的争夺战。 “住宅市场利空不断，投资成本越来越大，限制越来越多，自然需要转移方向。”戴德梁行商铺研究员叶国恒对理财周报记者分析，投资住宅是价值的一次性体现，而投资商铺，则是一个长期回报体现。投资商铺相比住宅具有收益稳定、持续升值、投资回报率高的特点。此外，商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而使其投资价值降低。 “我的商铺半年间升值了30%！”通过中原地产成功物色到一套30平方米左右的小型商铺的丁女士对理财周报记者分享她的“投资史”：当初以总价22万元成交该街铺。不过，过户后丁女士并不急着放租，而是将商铺空置，在临街的大商场开始招商后，她再放盘，租金将比当前的价格高出了近1/3。4个月后，她的商铺升值就超过30%！ 但商铺的成长空间还与其经营时间、管理水平、商业氛围等因素息息相关。经营时间越长、管理越完善，商业氛围越成熟，则其长期的利润回报空间越大。 社区商铺成为新的投资契机 据戴德梁行提供的2008年第一季度成都的研究报告显示，投资住宅压力逐渐加大，股市低迷也让不少资金退出，寻找新的投资项目；部分中小投资者转向投资社区型商铺，社区商铺销售情况普遍看好。 西部城市成都，如龙湖•晶蓝半岛、龙湖•千里、蓝谷地、万科•魅力之城、上层•建筑、远大都市风景等楼盘纷纷推出社区商铺，出现排队抽签抢购的局面；南部城市广州，第一季度商铺交易也出现一浪高过一浪的现象。中原地产研究部的监控数据显示,3月份广州市新建商铺成交面积为8722平方米,环比上升了185.84%。且其中成交主要以社区商铺为主。在东部的金融中心上海，第一季度萎靡的住宅楼市环境下，商铺市场保持稳定，商铺成交量占据总成交量的7%左右。 “商铺是一种好的投资工具，大部分的商铺会越用越升值，而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺的投资趋势将加强。”上海中原物业代理有限公司刘宇认为，零售业、服务业的投资受到追捧，势必造成社区型沿街商铺继续成为抢手货，商铺将依然热销，投资价值不减。 社区商铺四大投资“军纪” 商铺的地段一般有两类：第一类是成熟的中央商务圈；第二类是成型中的商圈，多临近大型的住宅中心或就业区，即社区商铺。 在成熟的中央商务圈投资商铺,投资额较大,而且不同商务圈的性质及发展程度,都将直接影响商铺的经营效益水平及场地的租金。这种商铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的“东风”，可谓“大树底下好乘凉”。商业繁华地段有人气聚集效应，大型商场进驻的地方有规模以及品牌效应。 在第二类地段中,就业中心区为住宅区提供了需求市场,住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力,很难说清是“先有鸡还是先有蛋”,但只要有了“鸡”和“蛋”,商铺就进入了迅猛的“拉升期”。而商铺的兴起,将启动住宅与就业的二度兴旺,特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高,这反过来又会使商铺的增值更为可观。在较偏远的新兴社区，大卖场、大型购物中心、专业市场往往是大商圈的“领头羊”,小商铺必须紧随左右，才能等着“乘轿子”。 戴德梁行商铺研究员叶国恒认为，投资社区型商铺，应当从四个方面加以评估商铺的投资价值，即周边消费力、商业氛围、区域未来前景和商铺的供应量。 周边消费力，考量的是商铺的辐射商圈，社区商铺经营的对象是以本社区居民为主，商圈半径辐射范围较小，因此商铺周边的住宅开发规模、人口数量、消费能力，是决定社区商铺机会多少的关键因素，投资时要考评实际的消费需求。 商业氛围是考量社区商铺的另一个分析要素。不同的社区，消费档次不一样。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租比例不同，社区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价、户型，周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量。 同时，该社区商铺所处区域的未来前景也是一个重要的参考坐标。周边各类房产的发展趋势也将影响社区商铺的升值空间。政府对该地域是否有cbd（中央商务区）规划对商铺的长期投资回报分析有着举足轻重的作用，如是否有地铁通行规划、是否有大型商场写字楼规划等等。