也许,冯仑的角色是决定万通“现代化”的一个关键,正如冯仑用汽车的品牌来形容万通时所说过的话一样:“万通就像中规中矩的奥迪”。 “住宅房地产已经被搞得过于类似于证券化的市场,过去十年如果说是住宅房地产的繁荣期,那么未来的十年应该就是商业地产的天下,在那个时候,属于政府的手应该没有那么重了”。在冯仑看来,这是万通之所以选择商业地产作为未来的理由,商业地产也该是万通进入“现代化”的一个标志之一。 万通现代化 虽然刚刚公布了一份数据华丽的业绩年报,然而在上周五万通举行的投资者交流会上,来自于对万通未来一年业绩的质疑仍然占据了投资者提问的主题。预收账款的大幅下滑已经让市场开始担忧冯仑提出的“08-10年公司业绩复合增长不低于50%”的目标。 对此,万通董事会秘书程晓晞阐述了万通的商业物业计划。2009年,万通将积极推进商用物业,以求实现公司的主营业务平稳增长。 这显然也是冯仑的目标,经历过多轮房地产市场调整周期的冯仑对于万通告别“野蛮生长”、进入“现代化”抱着极高的期待。 这种期待体现在了与天津泰达的合作、引入中国人寿投资等种种万通所认为的战略性举措上。而让万通略带失望的是:在完成这些之时,摆在面前的却是一个风云突变的房地产市场,冯仑的下一个转折会在哪里？ “不可否认,来自国内住宅市场的竞争已经日趋激烈,万通重点所在的天津滨海新区更是'楼挨楼’的竞争,像万科、中海等这些大公司对于住宅尤其擅长,我们提出的是差异化战略,在滨海新区我们考虑更多的是商业不动产的方向”,冯仑表示。 对于万通而言,商业不动产的投资虽然并非陌生,目前万通手上已有一批商业物业,但万通所变现出来的对于住宅地产的全面退守却让人意外。 “房地产问题住宅化;住宅问题道德化;道德问题去市场化;最后导致短缺化和贫困化,这是近几年来住宅市场出现的问题”,对于万通退守住宅市场冯仑认为是住宅市场出了问题,而这也被冯仑认为是“房地产商成为暴利和黑心的代名词”的原因之一。 “相比起来,商住不动产方面被妖魔化被道德化和被政府过度管制方面则比较少”,冯仑表示。 “教父”冯仑 在冯仑看来,万通之所以选择商业地产作为未来,原因似乎不仅仅于此,同时也在于万通本身已经在告别“野蛮生长”,开始走进“现代化”的一个管理模式。 在冯仑关于民营企业野蛮生长的表述中,他将民营企业所面临的问题归结为处理政商关系、处理私人资本和国有资本关系、处理企业发展和社会角色关系三方面上,他认为,这三个关系的错乱让民营企业在成长期背负着“原罪”。 “公司的野蛮生长主要在《公司法》以前,在没有《公司法》之前有野蛮的成分,但《公司法》之后,作为民营企业,万通的发展已经逐渐被纳入法制和规范的轨道”,在回答投资者的提问时冯仑表示。 然而,事实上在商业地产的管理方面万通的“现代化”却似乎还只局限于一个美国“铁狮门”的标杆,并无多少自我的“现代化”成分。 “我们一直在探讨,从一个在中国快速成长的以住宅为核心产品市场,转到一个更加丰富完善的不动产市场,在这个过程中商用不动产的地位会越来越重要,问题是一个公司怎么样逐渐形成在商用不动产的优势,需要时间和运营能力,以及良好的外部的财务环境。”冯仑表示。 而被冯仑奉为经典的美国商业地产模式其实也只在于简单的四句话:中期持有,能力导向,资本权益为核心,收入多样化。 显然,万通目前仍未在此有所建树。“至少在08年下半年以来,万通没有任何新项目的进展,08年全年的业绩大多在上半年取得,杭州商业项目也一直处在前期准备阶段”,一名万通的投资者对万通表达了他的疑惑。 “我们现在走的是一个持续健康发展之路,不是野蛮生长之路,我们目前正在孕育很多新的机会和项目,但是就像一个女人在怀孕的时候,当然看不见满地跑的孩子,等到孩子下来之后,也许他的啼哭会吓你一跳。”冯仑对投资者的回答不乏幽默。 也许,冯仑的角色是决定万通“现代化”的一个关键,正如冯仑用汽车的品牌来形容万通时所说过的话一样:“万通就像中规中矩的奥迪”。只是,这样一辆“奥迪”在冯仑的带领下是否真的能实现“现代化”的转变？