继2005年7月8日与新加坡嘉德置地集团签订一项总金额近人民币34亿元的商业项目股份转让协议之后，7月25日，深国投商用置业有限公司(深圳国际信托投资有限公司属下企业)又宣布，将与美国最大商业地产投资管理商——西蒙地产集团以及摩根士丹利房地产基金三方合资，共同开发位于上海等长三角城市的至少12个购物中心，外界估计涉及投资高达7亿美元。 数天之后，业界再度传出消息，澳洲麦格理银行计划斥资约9000万美元，收购万达集团旗下9个购物中心的若干股权。跟深国投一样，万达也是世界最大零售商沃尔玛在中国的主要合作伙伴和“房东”。 短短20天内，国内南北两大购物中心开发领头羊轮番亮相，联袂登场者又是亚太及北美顶尖的商业投资和零售大鳄，正在为调控新政可能向商业地产延展而忐忑不安的商业地产开发商们心神定了许多。 而据本报记者从可靠渠道获知，深国投仍在与不止一家重量级的海外投资商进行类似的合作谈判，不排除出现更多突破性进展的可能。 也许正应了那句老话：大幕刚刚开启，好戏还在后头。 外资胃口大 本土不放弃 根据协议，深国投将拥有合资项目35%的股份，西蒙地产集团以及摩根士丹利房地产基金分别拥有32.5%的股份，深国投仅以微弱优势处于相对控股的地位。 而半个月前公布的那份包括15个购物中心在内的合作协议中，深国投同样保留了35%的股份，嘉德置地则以65%的股份取得了绝对控股权。与去年底两家首度携手开发6个购物中心时嘉德的51%与深国投的49%相比，财雄势大的新加坡财团进取之势咄咄逼人。 “据我所知，嘉德置地在跟深国投谈判过程中，一直希望获得尽可能多的股份转让，甚至有意全面收购有关项目，但后者显然并不乐意”，一位接近深国投管理层的不愿具名人士透露说：“作为沃尔玛中国区的主要合资方和长期战略伙伴，无论从哪个角度考虑，他们都希望继续参与开发并经营这些以沃尔玛为主力店的购物中心项目。” 此次深国投与西蒙、大摩三方平分秋色的局面，给人们留下不少想像空间。毕竟嘉德置地已在中国市场浸淫了10年，而号称美国商业地产老大的西蒙进入中国这是“大姑娘上轿——头一回”，他们的胃口到底有多大，尚不为人所知。记者曾联系全程参与上述合作谈判的深国投信托部及商用置业公司管理层人士，试图求证有关说法，但对方均以“公司要求保持低调”为由婉拒了采访。 “今年初就有美国和澳洲一些投行和基金跟我们接洽，有意进行战略投资，合适的时候我们有可能包装出售部分项目，但必须控股，决不考虑整体被收购！”7月中旬接受本报记者专访时，深圳铜锣湾集团总裁陈智明确表态。近年来该集团以合资参股、整体租赁及品牌管理输出等数种模式，在全国范围连锁造Mall(大型购物中心)，迄今已达40余个。 王牌在手 深国投们底气足 显而易见，这一波外资商业地产收购潮的特征之一，是海外开发运营商加入了原来以投行、基金为主的阵营，而收购目标也从成熟的商业物业，扩展到仍在前期开发中的众多项目。但这一段段众人艳羡的“跨国姻缘”中，到底谁是追求者、谁又掌握真正的主动权呢？ “面对外资的大举收购行动，深国投这样的内资企业处于非常有利的位置，可以借助手中掌握的大量优势资源，挑选买家，待价而沽。”深圳德思勤地产顾问公司投资总监胡宁分析说。已取得澳洲新南威尔士大学金融学硕士学位的胡，现正代表公司为深国投提供房地产金融方面的咨询服务。 众所周知，以“订单商业地产”形式跟沃尔玛中国多年的紧密合作，是深国投和万达手中最大的王牌。对内，借助沃尔玛世界500强第一名的号召力，自然成为各地政府招商引资的重点对象，享受项目选址、地价及政策配套上的种种优惠；对外，有与沃尔玛结盟的成功案例做示范，可减轻甚至打消海外投资机构因不熟悉中国的政策和市场环境而产生的疑虑。 去年底中国履行加入世贸组织的承诺，全面开放国内零售业市场，沃尔玛的扩张不再受限，深国投和万达就更加如鱼得水了。 “目前深国投已经形成一套相对完整并趋于成熟的商业地产融资、开发、运营管理的发展模式，不是国内一般比较浮躁的商业地产开发商、运营商可比”，胡宁指出，“深国投的水很深，以携手沃尔玛为核心的商业模式也非常成功，这是它敢于跟前来收购的外资讨价还价的底气所在”。 利好不是大众化的 新一波的外资商业地产收购潮，无疑给了迫切需要资金以解燃眉之急的国内相关企业很大的希望。不过，对综合实力和资源组合均不及深国投和万达的他们来说，情况似乎不会那么从容和乐观：他们的项目能否吸引和说服那些精明的海外投资商，已经是一个难题了，而在谈判过程中，会不会因为底气不足而让外资反客为主、乘虚而入，又会是一个更大的难题。 以“订单商业地产”形式跟沃尔玛中国多年的紧密合作，是深国投和万达手中最大的王牌。 仲量联行北中华区研究部主管何迈可透露，2005年前3个月外资机构在沪房地产收购金额，已超过去年全年的总额。 尽管只有8%的机构投资者在上海有项目，但几乎逾90%的被访者都表示了在上海的投资兴趣。与此同时，上海的商业物业成为他们今年最想收购的产品种类。昨日仲量联行发布的亚洲投资者信心调查结果显示，上海的零售市场在亚洲投资者吸引力排行榜中名列第五。 在这项针对亚、欧、美的投资基金和开发企业的调查中，针对上海商业物业投资机遇的评级，属“困难至非常困难”等级。专家认为，这个等级显示出机构投资者对上海商业物业的求之若渴的心态。 上海的商业物业供需状况达6年来的最佳态势。目前，上海的甲级写字楼整体空置率已降至5%，新建项目则几乎皆处于满租状态。何迈可表示，这个强劲的上升趋势至少可保持至2008年。 从年初开始，上海的商业物业市场不断爆出海外基金收购的轰动性案例。花旗银行一次收购市值约8亿元的陆家嘴部分写字楼物业；澳洲麦格里集团旗下MGPA收购新加坡嘉德置地的新茂大厦，交易金额约8亿元；而诸如摩根士丹利、莱曼兄弟之类的机构，也在暗中部署战略。 更多的中等规模机构投资者正通过各种方式搜寻上海的整幢物业。何迈可表示，今年前3个月外资机构在沪房地产收购金额，已超过去年全年的总额。不少投资者正在中国组建自己的团队并积累对本地市场的了解，预计今年将达成多项规模可观的投资协议。 尽管从去年上半年持续至今的宏观调控有加强之趋势，但机构投资者对中国房地产市场的信心丝毫未损。对于被业内认为对房地产市场投资信心威胁最大的央行加息，83%的机构投资者认为无影响。他们表示，过去的2年间，中国政府不断调整监管政策，稳定市场和提高了透明度，对于鼓励投资信心反而成为利好。 虽然部分机构投资者表示出未来1年内可能出售手中持有的上海住宅项目，但何迈可并不认为这是一个悲观信号。“从投资组合的结构来看，已有项目的投资机构希望尽早锁定收益，并继续购入新兴物业；没有项目的投资机构则希望在新兴物业市场中直接获得利润。”何迈可所指的“新兴物业”，包括正在上海蓬勃发展的商业物业。