光华新城临街底商月租金最高达280元/平方米，市场是否接受？新兴居住区比肩成熟商圈，底气在哪？

    “现在的商铺哪里租得起哦！原以为新兴区域的商铺租金会便宜些，结果和市中心一些成熟商圈相差并不大，太贵了！”大学毕业想自主创业的刘影看中了城西光华新城片区中铁西城正在招商的临街商铺，但起步价就定在了170元/平方米的起点上，不禁让想租铺的刘影们望铺却步。

月租金起步价    170元/㎡

    “我今年刚毕业，原本想自己创业开一间小门店，结果跑了两个月，现在连铺面都还没落实。”刘影对成都报道记者表示，由于自己的创业刚起步，商铺的月租金最好不超过100元/平方米，因此就把选铺的目标放在了新兴的居住区上。然而在咨询后却大失所望。“别看是新区，商铺的租金价格一点也不便宜。月租金起步价就是170元/平方米，最高的都达到280元/平方米了，比建设路还高，和城南的大源有一拼。”

    8月10日，成都报道记者来到中铁西城招商中心了解到，中铁西城目前招商的商铺属于写字楼底商，分内街和外街，目前一楼外街的商铺全部满租，内街还余少量商铺，二楼、三楼的商铺正在招商中，但面积均比较大，适合大型餐饮或茶楼等中高端业态。商铺面积最小约为60平方米，最大面积为千余平方米的整层商铺，月租金价格从170—280元/平方米不等，并且从第二年开始逐年递增6%。

    记者在一家已经开业的快餐店了解到，该快餐店的月租金为170元/平方米，有三个月的免租期。老板告诉记者，他租的商铺层高为6米，为了能多利用一点空间，他将商铺一隔为二，但搭建隔层又花费了约3.8万元。虽然目前呈亏损状态，但该老板对未来比较乐观：“以后这个区域入住的人口和企业会比较多，虽然现在的人气和商气的确不好，但如果等这个区域成熟起来，那租金肯定也就不是这个价了。”

    记者从项目周边的中介处了解到，目前区域内的商铺月租金最低约150元/平方米，像已经非常有人气和商气的光华杏林临街底商，但往往是一铺难求。

租金赌注

    据成都报道记者了解，目前主城区成熟区域的社区底商租金普遍在200元/平方米以下，且年递增率都在3—5%之间。像双楠成熟区域的社区底商月租金约120元/平方米左右，即便是以“高租金”闻名的建设路商圈，月租金也基本维持在200—260元/平方米之间，但众多商家已经难以承受。同样也属于新兴居住区的大源组团，商铺月租金甚至高达400元/平方米。这些新区的商铺租金为什么会直逼成熟商圈呢？

    据了解，中铁西城的商铺是在今年4月交房投入使用的，从目前的招商情况来看，虽然是新区商业，但其写字楼和商铺的招租情况都还不错，不少在此看铺的商家都对未来区域的商业发展比较看好。

    从该区域的商业规划来看，未来前景的确不错。今年年底由中铁西城打造的购物中心将试营业，明年年底地铁4号线也将建成通车，未来两三年内光华逸家、时光俊园、荣盛花语城等项目也会陆续交房，未来5年区域的常住人口将达到40万，如此大的人口增长，对一个新型区域的商业发展必然会有很大的推动。

    基于这样的预期，一些商家愿意先期进入，虽然一般商铺的培育期至少需要1—2年的时间，大型商业的培育期至少需要3年，但良好的前景和发展潜力，使得一些投资者愿意放手一搏。

谁是推手？

    面对如此高的租金，商家的支出和回报势必难成正比，那么商家很容易会遇到经营不下去等问题。从目前的定价来看，区域商铺的租金定价完全是按未来2—3年后的租金水平来租赁的，这种预期能否被市场接受？高租金下的租赁市场，商家究竟能撑多久？

    四川嘉宝资产管理集团有限公司总裁助理、成都嘉宝商业物业经营管理有限公司总经理邵家桢认为，社区商铺租金的上涨其实也是众多商家抢占好地段和好口岸的结果，这种相对稀缺的资源让很多商家或租客并不会因为租金的高低来决定租铺的位置，他们首先会抢夺优质的口岸和位置，这也导致了商铺租金的虚高。

    邵家桢表示，对于商铺租金上涨的问题要一分为二地看待，底商的租金价格其实是由市场的需求来决定，像光华新城这样的新区商业，因为紧邻地铁4号线，加之区域内确实缺乏商业配套而存在的商机，是有其良好商业潜力的，而其目前的租金定价也还算合理，并没有高得离谱。现在新兴商圈的租金之所以起点比较高的原因，还是和售价、投资回报分不开，现在不仅是开发商还有投资者，对商铺的投资预期都还是比较高的。换个角度来看，价格正常的上涨可以将一些做得不好的商家淘汰出去，从而保证优质商家或项目的正常运作，并维护整个市场的正常运行。但如果价格出现非正常的波动，如快速上涨或超出物业价值太多，则会对整个市场的投资热情和行业秩序造成打击，并在一段时间内形成混乱的局面，或者使得行业发展停滞。