潜力商业投资区域衡量指标：商圈饱和度
我们用业内普遍认可的衡量某个区域商业过多还是过少的商业价值评判标准—商圈饱和度，来作为评判区域商业价值的重要标准，以实现对每个区域商业价值的量化，保证科学性和真实性。“商圈饱和度”即某一区域人口人均商业面积的多少，该指标和当地GDP直接相关。城市或区域GDP越高，说明人均商业需求面积就越大。行业内科学的对应指标为：人均GDP小于3000美元的区域，商圈饱和度最高为0.8㎡/人；人均GDP三千到六千美金的区域，商圈饱和度最高为1.0㎡/人；六千到一万美金的为1.2㎡/人；大于一万美金的为1.4㎡/人。而成都2013年人均GDP为10330美元，相对应的合理商业饱和度就为1.4㎡/人，即平均每人配备1.4㎡的商业。如果一个区域的商业饱和度没有达到这个标准，这个区域就属于商业不饱和状态，商业价值就越发凸显，商业投资潜力就越大。
潜力商业投资区域地理大发现第一站—新光华
区域人口：46万人
区域商业体量：48万㎡
商铺平均租金：150—260元/㎡/月
商铺均价：4—5万元
商铺增值情况：15—20%
商圈饱和度：1.0㎡/人
新光华片区未来将聚集45个楼盘，按照最保守的统计，这里将会产生50万人的消费需求，10000户固定家庭消费群，积蓄数年的消费能量，但核心商业配套却并不多。同时，聚集在周围的青羊工业总部基地、中航集团、成都市妇女儿童医学中心医院、青羊绿舟创意产业园约有1100家中高端企业，这个庞大群体的饮食、娱乐、购物等消费也将在此展开。特别是规划中的地铁4号线中坝站，设计为高峰时期1万人/小时，按照每天3小时的高峰期计算，单站的年客流量预计可达上千万人次，这上千万人次的消费流量，都将在新光华实现。而新港地产提供的数据显示，目前新光华的商圈饱和度仅为1.0㎡/人，商业发展尚处上升期，投资效应会迅速显现。
房产中介在现场也向腾讯房产记者介绍到，虽然这片区域现在感觉还稍显狼藉，到处都在施工，但实际上这里的人流量已经相当大，一旦业主大量入住，人流即可能就会演化成消费洪流。以他们自己的经营状况为例，每天来咨询房屋信息的客户就到四五十组。记者也确实看到，一小段不到50米的内街居然就密密地分布下了6家房产中介，足见目前该区即以拥有巨大的市场交易、消费能力。
潜力商业投资区域地理大发现第二站—犀浦
区域人口：40万人
区域商业体量：36万㎡
商铺平均租金：130—180元/㎡/月
商铺均价：3—4.5万元
商铺增值情况：13%
商圈饱和度：0.9㎡/人
犀浦这个区域有个明显的特点——大型住宅小区相当集中。以蓝光·幸福满庭外围1.5公里的半径为例，这块不大的区域就密集地分布了蓝光·幸福满庭、绵世·溪地湾、芙华·金色海伦、华邑·阳光里、傲城、润扬双铁广场、怡景城市花园、合能·四季城等十几个项目，并且都是体量巨大，仅傲城一期就达三千多户，蓝光·幸福满庭4906户，全部总计近3万户，全部入住后，仅这些小区的人口数量就将达到10万人。
蓝光·幸福满庭的工作人员为记者分析到，尽管目前在犀浦区域规划了一些大型商业综合体，但按照犀浦未来40万的人口聚集量来计算，商业资源仍然会是相当稀缺的。由于附近土地的资源目前基本上都已经被住宅规划抢占，所以在未来一段时间内很难再兴起大体量的商业综合体，因此未来的商业供应不会突然出现大的增加。这无疑将更加凸显现有商业资源在未来的巨大潜力。人口高度聚集和商业配套极度稀决定了该区域商业投资的绝高价值。
潜力商业投资区域地理大发现第三站—新双楠
区域人口：52万人
区域商业体量：67万㎡
商铺平均租金：150—260元/㎡/月
商铺均价：4—6万元
商铺增值情况：15—23%
商圈饱和度：1.28㎡/人
新双楠商业的崛起除了依托武侯新城的政策优势外，自身的产业发展推动和大量的房产住宅开发，无不是用“城”的合力助飞了市的发展。据介绍，仅因为武侯新城规划设置在区域内的武侯国税局一项，每月就会为新双楠带来20万的巨大人流量，在商业领域，所有人都懂得人流就是财流。同几个其它典型潜力商业投资区域一样，自身区域人口的保有量是决定区域消费能力和区域商业价值的重要因素。新双楠区域的住宅项目也多是大盘开放，光保利花园就有4000余户，加上华宇楠苑、中铁瑞诚、置信丽都花园、蓝光诺丁山、中铁骑士公馆等，仅这一小片户数就过万。
而同样，新双楠也缺乏大型商业综合体，庞大人口基数的消费需求得不到有效满足，仅能依靠自己的底商和外围的综合体勉强应付，也成为其目前区域商业价值一再上升的核心原因。但新双楠这种商业窘境也正在逐渐改变，目前已经在聚龙路、万兴路交叉口着力打造一个50万方高端生态城市综合体—双楠尚品广场，这一商业综合体涵盖了餐饮、百货、影院、酒店等多种业态，目前已经签约太平洋森活天地、星美国际影院、洲际假日酒店等品牌商家，投入使用后，将成为带动新双楠商业新发展的重要引擎。与此同时，区域内城置汇点生活广场、世豪嘉柏生活广场也同步在建中，新双楠的商业发展形态会越来越丰富。商圈成熟，价值凸显，目前的洼地效应对投资者不失为好机会。
潜力商业投资区域地理大发现第四站—大丰
区域人口：34万人
区域商业体量：39万㎡
商铺平均租金：160—200元/㎡/月
商铺均价：3—5万元
商铺增值情况：约16%
商圈饱和度：1.1㎡/人
时值中午12点，记者在三元路沿线的商业街现场看到，近400米的商业街上各家店铺门口都聚满了人群。据了解，该商业街人流如此旺盛，一方面因为此处原本就为老城中心区，另外一个重要的因素是近年来大量人口涌入大丰，但完善的商业区域仍然只有这条街。除了这块儿，就只有配备家乐福的福地广场一带还算有完备商业服务的地方了。房产中介表示，因为这条街经营比较旺盛，所以转租的商铺很少。5家中介同时表示他们那儿目前没有铺源。租金水平也早也达到了每月160～200元∕平方米的高值。而前两年的租金仅在每月80～100元∕平方米。
拥有30多万庞大人口规模的大丰面临着商业配套严重不足的窘境，该区域目前在服务的大型商业综合体仅有福地广场一家，拥有5.5万方商业体量的汇融生活广场尚未投入使用。记者在润禾花园售楼部了解到，该项目户数超过2000户，但规划的底层商铺不到20个，并且早已告罄。拥有近1500户，小区住宅已经入住了两三年，商业居然就只有单元楼内的2～3家烟酒店，并且这两三家烟酒店应该都只是住家自营，严格意义上不算正规商铺，嘉美华凯、北延风景等住宅区也仅靠方元路旁的一条100多米的商业街。整个区域商业供应吃紧，刚性十足，投资潜力巨大。
统观以上四个潜力商业投资区域，其实都在于“城”和“市”的发展矛盾，“城”足够大，“市”却发展不足，因而又凸显出“市”在初期的绝对价值。但一旦“城”和“市”的发展皆成熟起来，初期不平衡的矛盾现象被打破，“市”的价值就表现往往就会表现得很平庸了。因而，新城、新区域更凸显商业投资价值和潜
