非开盘期，一天热销 79套；20天卖出63套，销售总额6.3亿元。在每套均价600万元的高端产品中，今年5月，绿地·锦天府交出的成绩单可谓空前绝后；如果说，绿地·锦天府演绎的这段神话已成历史，那么，作为改需产品的城南锦湖林语，8、9两月销售150套 金额近2亿元；华侨城·原岸单月劲售3个多亿；绿地中心468“开盘必清盘”的纪录一直未被打破……记者走访发现，近期，无论是万科还是保利；无论是仁恒还是中粮；无论是蓝光还是万科……这些企业旗下的改需产品都出现不同程度的升温，一切都昭示着压抑已久的改需市场正在回暖！
销售回暖 压抑的改需被激活
今年5月，绿地·锦天府在非开盘期创造一天劲销 79套；20天销售63套，销售总额6.3亿元的传奇故事。“在月销破亿”即为优秀成绩的成都高端住宅市场中，绿地·锦天府上演的“疯狂五月”，无疑震撼了整个成都楼市。同样发生在绿地集团的传奇故事还在持续，据相关地产人士透露，位于城东的绿地中心468项目，虽然单价早已突破9000/元平方米，却一直演绎着“开盘必清盘”这一传奇纪录。
连日来，华西都市报记者调查走访发现，除了绿地中心468、绿地·锦天府、华侨城外，作为成都改需市场代表作的仁恒滨河湾、天誉、信和御龙湾、保利康桥以及万科、龙湖等旗下多个改需项目都彩旗飘飘。值得注意的是，随着成都“秋季房交会”临近，成都改需市场还在持续升温。“经过市场及政策导向双重挤压一段时间后，改善市场必然释放。”面对不断升温的改需市场，成都城市置业地产公司营销负责人俞雷这样认为，近年来，由于受政策压制，与火热的刚需市场相较而言，改需市场一度遇冷。但是，政策调控并不意味着改善需求量已被消灭，相反，改需市场在沉寂一段时间后，必然回归理性消费。俞雷说，改善型客户大部分属于第二次购房或者多次购房群体，其购买行为更为成熟、对产品的需求表现更为严苛。
回归理性 富裕阶层拒绝忽悠
提及改需产品，记者很自然地想到前几年热销的别墅项目。几年前，青城山、牧马山、都江堰、甚至金堂、龙泉等区域内的别墅产品，一度成为最先富起来人群的抢购目标，当他们缺乏理智地“砸”入大把大把的钞票后才发现，这个看似很有面子的家其实很不实用。
华西都市报记者连续几天走访也发现，曾经一度红火的近郊别墅项目销售低迷，不少别墅项目门可罗雀。显然，相对于前几年的高端购房人群而言，他们的购房行为都很理性，他们对城市改需产品的要求更为渴望。
记者发现，在别墅产品逐渐寂寞的背后，一些城市改需产品正在升温。目前，市面上热销的保利康桥、天誉、仁恒滨河湾、信和御龙山、保利锦湖林语、ICC等改需产品大多位于城市中心，属于资源型“豪宅”，这些项目坐享城市生活的舒适与便捷，具有城市广阔的视野俯瞰城市，无不具有别墅产品无法想象的优势。对此，不少地产专家分析认为，居于城市，又能充分享受到不同于一般城市住宅的居住品质，不仅具有别墅超大面积的居住空间，还具备独特的地段优势的项目必然赢得市场青睐。
数据佐证 改需供应量在递增
据四川中原地产提供的数据显示，在刚刚过去的8月中，成都主城区商品住宅供应量持续上涨，单月供应面积60万平方米，环比上涨21.78%。在四川中原提供的这份报告中，作为改需产品风向标的高新区住宅供应量再登榜首，紧随其后的是锦江区，无论是供应量还是成交量，两大区域都不分伯仲。记者发现，在这一份数据中，大部分项目就是清一色的改需产品。本月主城区供应持续回升，开发商在限购松绑和信贷环境改善的影响下信心持续回升，预计后市适逢销售旺季开发商推盘节奏将进一步加快。对此，不少地产人士预测，随着“金秋”传统旺季的来临，改需产品依然回暖可期。
业内观点 多种因素助推改需热
针对目前改需回暖现象，四川中原地产研究中心数据主任向维这样解释：近期成都的改善性产品成交占比达25%以上。改需回暖源于多个方面，首先，相对于刚需人群，改需人群受信贷政策的影响相对降低；另外，随着旧城改造等工作的持续开展，部分需求客户随着家庭结构的变化，在再次置业中选择改需性产品的比例较大。其次，在近期市场环境下，改需产品去化面临的压力，明显要高于刚需产品的销售压力，这导致改需项目也出台大幅度的降价促销措施。
向维认为，目前，楼市正处于调整期，而市场分化加剧也将是这一市场环境下的突出特征。对于改需产品来说，既是机遇也是挑战。机遇在于成都中心城区逐步进入改造换新貌的时期，释放的需求是一个非常重要的机遇点；同时，“单独二胎”政策出台，未来家庭结构的改变也将触动部分置业者的改善需求。挑战在于，第一，在目前这个阶段改需产品去化依然是相当大的难题，如何吸引置业者是开发商急需解决的问题。第二，产品设计同质化的问题，未来市场越来越趋于细化，如何定位，抓住客户，产品的设计创新方面也面临一大挑战。
记者调查 改需置业目标很严苛
华西都市报记者走访发现，在成都潜在的改需大军中，他们中很多人不止有两套房子。这些人，大多手头有一定积蓄，由于对生活有较高的标准和要求，他们开始慎重地选择自己的居住需求。“因为是改善居住，所以他们对价格的敏感度要远低于初次置业者，更加看重户型、朝向、环境、配套、交通等实质性元素。”谈到自己选房的方向，成都市民李先生侃侃而谈。
在采访中记者还发现，对于第二次置业者心目中所勾勒的理想居所，是一个兼得自然风景和城市配套的大房子。楼市中曾经一度流传这样的说法，买房，首先要考虑的是平衡时间和空间之间的关系。如果选择闹市区的房子，一般是以牺牲空间和社区园林等来换取时间成本；选择远郊的大房子，则是牺牲时间换取空间上的满足感。如果要在两者之间达到平衡，这便是改需人群的理想居所。
“用时间换空间或者牺牲空间换时间，这样的取舍似乎都不能满足改需人群的居住需求。”记者在采访中发现，那些处于优势板块区域，能找到时间和空间平衡点的项目，必然成为这些人置业的主要选择。对此，一些观察敏锐的开发商已为改需者提供了很好的置业目标
