近年来，购物中心增长势头凶猛，然而，购物中心的全面崛起也给消费者带来了一定的 “审美疲劳”，加上电商的冲击，使得原本让人期待的“周末逛街”变得毫无吸引力。“吃”、“穿”已不能满足消费者，“如何留住消费者”成为考验购物中心的一大难题。
目前，以成都大悦城为首的新一批体验式购物中心正在崛起。如果说过去的购物中心商业模式是以消费模式为主导，那么成都大悦城为代表的第六代商业模式，侧重的是休闲“生活方式”，满足消费者精神层面的追求。这种购物中心商业模式必将成为购物中心未来的发展趋势。
邢和平：破解同质化不能靠复制 要做主题业态定制
：目前国内商业地产面临着“内忧外患”的局面，不仅需要抵御外部电商的冲击，其内部供应量过剩、同质化严重的现象同样引发关注。
“随着零售商业体系的变化，商业地产的租户也在发生着变化。是购物中心里零售的面积不断萎缩，从最开始服装逐渐扩大到超市，这背后是由于受到网购的冲击。”中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平在接受联商网记者采访时如此表示。
邢和平认为，当网购的物流、结算、支付等环节越来越方便，就获取了越来越多的消费者，商业地产作为载体也一定要有核心竞争力。“现在O2O在各个行业进行的风生水起，但是我们却没有看到一个成型的商业模式。这是因为网络销售消费的是时间，而实体消费的需求是空间，O2O的未成型反映出，购物中心还没能将时间和空间很好的融合在一起。”邢和平说。
近年来中国正处于购物中心建设的高峰时期，尤其是在几大经济发达的一、二线城市，购物中心、综合体，如雨后春笋般崛起，在快速复制的扩展之下，多数显得很“乏味”。他们通常是国际大牌+时尚集合店+甜品+餐饮+电影院+儿童体验业态。当我们越来越结纠结去逛那一家商场时，不禁思考，当消费购物中心时我们到底在消费什么?
作为破解同质化经典案例的上海K11艺术购物中心在邢和平看来并不具备可复制性。“在核心商圈租金成本很高，对坪效要求也很高，K11内的艺术展、都市农场等特色项目，可能只符合他们内部的条件，不具备可复制性。购物中心破解同质化，要求每家商场根据自己的物业条件，来做具体的规划，做好主题，锁定目标消费者。”邢和平说。
如何切合实际破解同质化？邢和平提出了三种做法。
1、做主题业态的定制。邢和平介绍道，有一个叫疯果盒子的网站汇集了很多设计师手工的、原创的作品，他们将它引入到线下放到购物中心里去，将商铺分成工作室，把设计师的产品，放到一个一个的盒子里面去展示给大家，销售给大家，最终形成一个疯果街。
目前这一构想在天津大悦城得到实现。天津大悦城与疯果合作推出了“骑鹅公社”，在前期将消费群体研究清楚，从建筑形态、氛围营造、品牌组合到运营理念，打造出趣味性的、不可复制的文艺街区。消费者来到骑鹅公社，不仅可以变身游客，走走逛逛，还可以买到独一无二的物品。据介绍，天津大悦城目前租金坪效是以前的好几倍。
2、引入意大利“质优价廉”中小品牌。邢和平表示，目前中国商业联合会购物中心专业委员会与意大利国家时装商会签订了一个关于引进意大利中小品牌到中国的合作协议。这些在意大利中小品牌，中国消费者可能较为陌生，但在意大利本土已有多年销售经验，具有高设计高品质等工艺特点。如果能够很好地与项目融合并且运转起来，会使该项目在竞争激烈的商业地产市场中彰显出自己的特色，带来新颖度，同时也让消费者享受到更加亲民的国际品牌。
3、尝试适合家庭消费的社区型购物中心。将家庭里需要的餐厅、客厅、娱乐等空间和设施和服务外延到社区型购物中心里，满足家庭性各种需求。
邢和平表示，购物中心的未来定义应该是逐渐淡化购物的概念，去购物化，成为社交活动的场地。
郭增利：二三线城市购物中心仍应保留主力店
尽管国内购物中心空置率一路走高，但中国商业地产指数显示市场依然信心强劲。
根据RET睿意德最新数据显示，中国二线城市第二季度的空置率继续走高，达到了14.9％的历史峰值，但以成都、郑州等为代表的城市仍有大体量的新商业项目入市。这使得二线城市“高存量，难去化”的局面雪上加霜，更造成短期内出现了供需失衡的局面，空置率大幅上涨。
购物中心下一步怎么走？爆发期的购物中心要“拼”什么？对此，中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会副主席郭增利，阐述了对新时期购物中心的发展看法。
关于新时期购物中心的发展特点，郭增利概括了六个字，“新时期、中国式”。郭增利表示，中国购物中心的发展其实是有一定的政策支撑，在未来整个城市发展的过程当中，由于城市规划约束这样一种客观上的要求，未来90％以上的商业设施都会以综合体、购物中心方法来出现。随着未来更多的商业设施以复合式的综合体和购物中心出现，中国的房地产的还会在上升通道当中进一步发展。
郭增利指出，这些存量和未来即将进入市场的增量之间已经开始展开白热化的竞争。这一种竞争会导致两点，一是，原有的优势的购物中心的项目，很有可能会形成马太效应，会越来越强，吸引力越来越大;二是，由于需求方收入水平增长，商业项目未保持同步增长，对新增的这一部分的商业地产项目形成很大的压力。这一种压力不仅仅体现在开发商招商困难，更重要的一点是在后期的运营当中开发商可能会面临着市场需求不足，产生经营上的压力。
郭增利指出，在中国购物中心的布局在向二、三线城市转移的过程当中，往往可能忽略了一点它的消费能级。开发商通常情况下，在二线城市会延用一线城市的做法，到三线城市，仍在延用二线城市项目的操盘方法，包括定位、组合等，造成真正投入到市场项目与本地市场需求中间会有一定的差距，这会使项目进入艰难培育期。随着中心分布范围城市越来越向下线城市发展，消费能级逐级递减，开发商的发展速度一定要进行调整。
透过对澳洲、美国以及中国购物中心的分析对比，郭增利认为，应把购物中心满足的需求分成三点：本型需求、迎合性需求和引领性需求。而购物中心归根到底要使得居民买得起，生活离不开，城市少不了。
如何实现上述“功效”？郭增利表示，第一，遵循基本的商业规律，千方百计创造更高的客流产生更高的营业额;第二，要通过业品牌组合之间的互动、共享，使消费的黏性得到提高，让消费者，让老百姓能够觉得我们购物中心是一个离不开的场所;第三，成为体验式的场所。让购物中心成有归属感的场所，比如艺术、科技类购物中心等。
对于国内购物中心去主力店现象，郭增利表示，主力店加专卖店加配套店是目前中国购物中心通用的主力组合方式，这一种组合方式适合商业还不是特别发达的这一种城市，结合中国目前的发展情况，真正去主力店可能只适合一线城市。未来消费能力比较低的城市面对挑战和压力会更大，主力店还应该成为购物中心一个标准。
郭增利指出，中国购物中心的缺陷不是品牌不够丰富，而是消费黏性跟澳大利亚等国外购物中心相比存在有巨大差异。提高消费黏性，跟消费者打造密切关系，才能拉高客流量，提高营业额，能够给更多的零售商带来更好业绩和表现。
高力国际蔡孟颐：城市消费习惯决定购物中心定位
：2014年《商业地产中国城市40强》研究报告中，成都作为西部城市首度入围四强，成为继上海、北京、沈阳之后的中国四强。数据显示，成都商业地产在建面积超过290万平方米，已经成为全国商业地产在建规模最大的城市。业内人士对此有一句最形象的比喻：“满城尽是综合体”。
“虽然成都的经济以及商业地产发展不错，但是‘成都在建购物中心面积居全球第二’这样的一个供应量，我个人觉得供大于求了。” 高力国际蔡孟颐表示。
购物中心增长势头凶猛，然而，购物中心的全面崛起也给消费者带来了一定的 “审美疲劳”，加上电商的冲击，使得原本让人期待的“周末逛街”变得毫无吸引力。“吃”、“穿”已不能满足消费者，“如何留住消费者”成为考验购物中心的一大难题。
对于购物中心是否需要做齐全业态还是只需要满足日常消费。高力国际蔡孟颐认为要考虑2方面因素，一是客户需求，客户想要买什么，购物中心就要做什么;二是市场竞争和未来的变化，很多不需要的业态，如可以被电商取代的业态，那就不需要做了。
“购物中心做前期设计时，首先要确定商业定位，如果你的商场定位是高端的，那就要做高端的配比;其次是确定客户群体，你的客户群体是年轻人还是家庭等等;最后是城市的消费习惯，比如一些天气原因，南、北方的天气就有差异，南方天气会比北方好，所以南方可以做街区型的购物中心。这几个因素考虑进去，才能满足各种不同的消费需求。”。
目前，以成都大悦城为首的新一批体验式购物中心正在崛起。如果说过去的购物中心商业模式是以消费模式为主导，那么成都大悦城为代表的第六代商业模式，侧重的是休闲“生活方式”，满足消费者精神层面的追求。“购物分很多种情况，如果你需要送别人礼物，那你可能单纯就在消费商品，但往往购物中心更多地被看成是一个社交场所，我们带朋友、亲人吃饭、看电影，然后顺带去买点东西，或者陪小朋友去游乐场，然后顺带去消费了商品，所以体验还是非常重要的。”蔡孟颐表示。
RET睿意德张建华：90后消费更多的是场所感
2014年《商业地产中国城市40强》研究报告中，成都作为西部城市首度入围四强，成为继上海、北京、沈阳之后的中国四强。数据显示，成都商业地产在建面积超过290万平方米，已经成为全国商业地产在建规模最大的城市。业内人士对此有一句最形象的比喻：“满城尽是综合体”。
“城市商圈均由一个中心向多中心扩散的格局，站在城市发展趋势维度来看，城市化率是必然过程，城市化率越高其区域中心、商圈就越多。”睿意德张建华表示，“购物中心可以说是消费者生活必须品，非常必要的。成都过去商业太缺乏、而现在由回补过快，造成同期供应量大于去化量的现象。”
购物中心增长势头凶猛，然而，购物中心的全面崛起也给消费者带来了一定的 “审美疲劳”，加上电商的冲击，使得原本让人期待的“周末逛街”变得毫无吸引力。“吃”、“穿”已不能满足消费者，“如何留住消费者”成为考验购物中心的一大难题。
睿意德张建华表示认为，根据视体量与区域内竞合关系来决定业态配置，考虑购物中心是否需要做齐全业态还是只需要满足日常消费。在相对饱和的市场环境下，城市核心区内适宜发展细分类业态，而新区、城市外扩区域适合主题型业态、尽量丰富，会更具生命力及竞争力。
“现在消费者既有个性细分、又有职业细分，但内心潜在需求又很有可能与现职业无关。RET在研究消费者习惯过程中也发现“大批90后他们却喜欢5.4文化：搪瓷缸子、红五星帽子、皮挎包包再后天加上手工刺绣…喜欢这些韵味的餐厅及各消费场所”。
目前，以成都大悦城为首的新一批体验式购物中心正在崛起。如果说过去的购物中心商业模式是以消费模式为主导，那么成都大悦城为代表的第六代商业模式，侧重的是休闲“生活方式”，满足消费者精神层面的追求。“仅从年轻人角度来讲，他们消费体验业态更多即网购无法代替的业态。又却因体验类业态产生的情感、交织而连带消费商品。”这种购物中心商业模式必将成为购物中心未来的发展趋势。
仲量联行谢凌：购物中心更多的是一个社交场所
2014年《商业地产中国城市40强》研究报告中，成都作为西部城市首度入围四强，成为继上海、北京、沈 阳之后的中国四强。数据显示，成都商业地产在建面积超过290万平方米，已经成为全国商业地产在建规模最大的城市。业内人士对此有一句最形象的比喻：“满城尽是综合体”。
“虽然成都商业在建面积位列全球第二，但目前来说只是规划，可能到时候不一定会去做，其中包括开发商、土地、招商等问题。”仲量联行谢凌表示，“但是成都西部我觉得还是有很大空间，像西部的大悦城招商能力也比较强，可以说是需要的。”
购物中心增长势头凶猛，然而，购物中心的全面崛起也给消费者带来了一定的 “审美疲劳”，加上电商的冲击，使得原本让人期待的“周末逛街”变得毫无吸引力。“吃”、“穿”已不能满足消费者，“如何留住消费者”成为考验购物中心的一大难题。
仲量联行谢凌认为，根据定位、位置、交通、辐射范围等方面，购物中心需要考虑是否要做齐全业态还是只需要满足日常消费，如果购物中心在市中心，人群比较密集，可能就需要满足日常消费，但是如果购物中心在市外，那主题化就会比较明显，比如有旅游主题的、艺术文化主题的、家庭消费主题的等等。
“购物中心根据消费人群，尤其是年轻消费群体，也在做变革。购物中心已不仅仅用来“购物”，它还是个商业体，现在购物中心对于年轻人来说，更多的是一个社交的场所，他们会喜欢咖啡厅、甜品店，或者KTV、电影院进行社交活动。”
目前，以成都大悦城为首的新一批体验式购物中心正在崛起。如果说过去的购物中心商业模式是以消费模式为主导，那么成都大悦城为代表的第六代商业模式，侧重的是休闲“生活方式”，满足消费者精神层面的追求。这种购物中心商业模式必将成为购物中心未来的发展趋势。
锐理郭洁：交通便利有特色的购物中心才有未来
如今，漫步成都街头，囊括购物中心、酒店和写字楼的商业综合体随处可见，成都俨然一副“国际范”。
近期，世邦魏理仕(CBRE)发布的研究报告也印证了这一感觉。报告称，目前全球在建购物中心面积达3900万平方米，中国占据一半以上。该报告中，中国有8个城市跻身全球10强，前三甲分别是上海、成都和深圳。
其中，成都的购物中心在建面积为320万平方米，在建面积居全球第二。这一数字，是巴黎在建购物中心的20多倍。越来越多购物中心的修建，彰显了成都日渐稳定的“国际范儿”。截至2013年，成都已建成的城市综合体超过1500万平方米。
成都是否需要如此多的综合体？这些综合体又如何在竞争中胜出？带着这些疑问，联商网记者采访了，熟悉成都商业地产市场的锐理总部品牌营销中心总经理郭洁。
联商网：今年已经过去一半了，据您的观察，上半年成都商业综合体的发展，有没有出现了哪些整体性的变化？
郭洁：一个明显的情况是商业地产出现过剩，其表现就是租金下降和供应量增大，很多开发企业不敢启动拿地计划了。综合体过剩还出现了两个集中趋势，一个是区域集中，过度扎堆城南板块；另一个是时间上的集中，成都综合体的爆发集中在2009年到2014年这5年时间内。
联商网：数据显示，成都商业在建面积位列全球第二，您觉得成都是否需要这么多购物中心？
郭洁：可能统计口径有差异，根据我们2012年的统计，成都在建和拟建的综合体有120个，其中符合成都城市综合体认定标准的只有16个，当然不按照大型商业综合体的认定标准，现在成都大概有160个综合体。
随着综合体越来越多，一方面综合体在进行着业态调整，购物比例由60％降低到30％，体验业态由过去的30％上升到60％；另外一方面在购物中心过于集中的区域也出现停业整顿的现象。
联商网：现在很多购物中心都很像，品牌业态都差不多，你觉得购物中心吸引消费者的内核是什么？什么样的购物中心才能在竞争中取胜？
郭洁：我们观察运营比较好的购物中心通常有三个共同点，首先都是位于交通便利的城市主干道，或者近郊区位。其次，商家在业态选择上会挑选比较具有特色的商家。最后，停车便利，有车一族越来越多，必须有足够的车位。
联商网：一个好的购物中心往往在前期规划时就要做好设计，这方面您有没有经验可以分享？
郭洁：目前，购物中心在物业条件、前期规划上都较为完善，差别不大，重点区别在于人流动线设计上。
联商网：目前，很多购物中心都在尝试创新，有的引进艺术展，有的引入都市农场，在您看来购物中心在进行创新时，要注意哪些方面？
郭洁：购物中心在创新时一定要“接地气”。以成都环球购物中心为例，单体面积十分大，有70万方的写字楼，还有两个五星级酒店，另外在购物中心里营造沙滩、海洋公园等，吸引大量家庭型消费。
现在环球购物中心不仅吸引了成都市内的消费，同时吸引了一些开车在2-3小时内的二三线城市的消费者。
另外，环球购物中心在每一层都只选择一家不同类型的餐饮，比如在五楼泰国餐馆、川菜馆各只有一家，这样一来就能给消费众多且独特的选择。很多家庭型消费选择周末过来，基本两天都不用出去，就呆在环球购物中心内休闲。
联商网：购物中心都往“高大上”方向走，是否合理？
郭洁：合理，商场从中档往高端转型，能避免与电商的竞争，电商定位是中低端消费，这样能避开重叠部分的竞争。伊藤洋华堂在成都的业绩十分好，它现在正从中档向中高端转型。
