近来万科（专题阅读）、龙湖（专题阅读）、绿地、华润置地等多家房企对商业地产频频加码，宣布将加大对该领域的投资力度。成都商业地产因高企的存量和新增供应使其已步入“高存量、高空置率”的重灾区，而购物中心在建面积更是以320万平方米的体量位列全球第二。

成都商业地产加速膨胀，超大体量使其步入“高存量、高空置率”的重灾区。

　　瞄准市场扎堆转型 房企纷纷加码商业地产

　　 据统计局最新公布的数据显示，前7个月的住宅销售额同比降幅为10.5%，而商业营业用房销售额则增长了8.6%，年内平均增幅为近7%。

　　日前，万科、龙湖地产等房地产公司都纷纷发布自己在商业领域的新产品和未来发展的战略。尽管一直强调“重点仍在住宅”，但地产龙头老大万科已悄悄转向多元化发展。

　　据了解，北京万科此前发布了写字楼的三大产品线。万科高级副总裁毛大庆表示，目前北京土地出让已经“45%不是住宅了”，而今年北京万科200亿元的销售中将35%来自非住宅领域。万科的“城市配套服务商”战略正在一线城市加速落地。

　　此前，万科总裁郁亮就表示，万科除了不断研发改良住宅产品，还积极在商业、酒店、养老服务以及产业地产等领域完善布局，逐步实现传统开发商向“城市配套服务商”的全面转型。业内人士分析，万科云和万科派的相继诞生意味着万科开启商业年，步入多元化经营。

　　与此同时，龙湖也对外界公布了其在一线城市的商业布局，其位于北京东五环外的长楹天街购物中心将于年底开业。龙湖地产CEO邵明晓称龙湖未来将以销售物业回款的10%作为上限投资持有型物业，并计划通过10—15年的时间，将商业地产利润贡献比重从目前的5%左右提升至20%以上。按照计划，龙湖到2017年持有开业商场总数超过20个（目前是5个），且均位于一线城市和领先的二线城市。

　　另据本网整理发现，今年7月31日和8月8日，远洋地产与新光联合体以投标方式摘得通州运河核心区II-05、06和II-07-1、07-2共计4宗地块，根据规划，该地块规划用途为商业。而根据远洋地产的战略规划，未来轻资产及商业地产两项业务将撑起公司三分之二的盈利规模。种种迹象表明，远洋地产正在逐步加大商业地产的投入。

　　此外，华润置地近期首次发布了全国商业地产战略，总裁唐勇称，2014年是华润置地商业地产加速发展的一年，2017年和2018年，华润置地将迎来商业项目开业的高峰期。如果2017年底将华润置地的商业地产业务单独剥离，将相当于一家市值1000亿的上市公司。

　　业内人士分析认为，标杆房企这样频繁地强调自己在商业办公地产领域的专业性，有一种可能是源自住宅市场的不景气。

　未来非住宅领域成投资重点 成都商业地产加速膨胀

　　事实上，今年以来，住宅市场冷清，使得品牌房企在商业地产领域动作连连。但有专家认为，未来商业地产供大于求的现象必将进一步加剧。

　　根据国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中，住宅销售面积下降7.8%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长7.7%，住宅销售的下滑程度可见一斑。

　　而上半年房地产开发投资数据显示，办公楼和商业营业用房的增速分别为19.0%和23.3%，均高于住宅的13.7%。这似乎在某种程度上说明，房地产行业未来的投资重点在于非住宅领域。

　　业内人士表示：“不可否认，由于住宅地产和民生的关联度高，往往受调控政策的影响就会比较大，商业地产受政策影响的就会很小。”

　　在睿意德最新发布的“商业地产中国城市40强”榜单中，成都商业地产开发商与零售商的进驻城市、进驻数量以及路线图，发现两者进驻城市节奏基本一致、互相影响，共同作用，影响城市商业升级的进程。从品牌青睐城市的角度看，奢侈品、潮流时尚、快时尚品牌，成都均排名全国前三。

　　成都一度被认为商业地产存在巨大泡沫，但从数据分析来看，城市经济发展水平和零售商进驻数量相当匹配，并正在走向成熟。但一些没有用心准备的项目，将继续面临同质竞争、招商压力大等问题，已开业项目则遭遇种种逼迫后加速转型与调整。大型房企除了在住宅项目方面竞赛外，商业领域将成为新的赛场，竞争也将更加整体与全面。

　　在目前的商业地产界，万达、龙湖（专题阅读）、中粮、银泰、华润等开发商都已将商业地产作为集团主要业务开展布局，并逐渐形成了相应的商业品牌。在嘉联地产看来，随着商业内街供应量的不断加大，成都市场已出现创新形态的商业街产品，此类商品受到客户认可和追捧，取得了不俗的销售业绩。

　　成都成“双高”重灾区 购物中心在建面积位列全球第二

　　对此，专家认为，房企加码商业地产，与住宅市场的下行不无关系，多元产品有助于分散市场风险。

　　不过，房企转型也让商业地产面临高库存、高空置率的隐忧。盈石集团研究中心8月13日发布的《中国商业地产信心指数报告》显示，截至今年上半年，商业物业市场存量为7000万平方米。“未来三年供应将超过3300万平方米，达到47%的增长率。”商业、写字楼都面临过剩严重的压力问题。

　　“内地商场空置率很高，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处?”在日前举行的2014博鳌房地产论坛上，恒隆地产董事长陈启宗曾直言。德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也指出，整个房地产市场正在走向调整期，大量的商业地产泡沫会被挤破。

　　尽管目前对于商业地产的统计标准欠缺、口径不一，数据上有分歧，但在行业专家和多个研究机构的监测报告中，中国“商业地产整体存在泡沫”仍是共识。

　　商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）2014年4月的一份报告显示：在其调研覆盖的180个国家中，一半以上的在建购物中心在中国；在建面积最大的10个城市中，中国占8个；上海以330万平方米的在建面积位列全球第一，成都320万平方米紧随其后。

　　高企的存量和新增供应，使得中国商业地产供大于求的风险不断显现。

　　国家统计局发布的数据显示，2014年截至第二季度末，全国商业营业用房施工面积77445万平方米，同比增长18.5%，竣工面积4353万平方米，同比增长7.2%，空置面积10355万平方米，同比增长23.4%。

　　另据睿意德商业地产季度报告表明，二线城市第二季度的空置率继续走高，达到了14.9%的历史峰值。其中沈阳、成都、昆明等二三线城市是“高存量、高空置率”的重灾区，也被认为是商业地产大跃进式发展不良后果的展示窗口。