日前，恒大地产（03333，HK）发布2014年业绩预告，预计全年净利润同比增长25%~35%，按照公司去年实现126.1亿元净利润计算，这意味着恒大的净利润上限将达到170.24亿元。

　　在行业增速放缓与利润持续下滑的双重压力下，房企业绩分化加剧，“贫富分化”进一步加大。其中，大型房企尽管利润增速出现放缓迹象，但市场占有率不断提高；小型房企利润下滑明显，且成为亏损的重灾区，这显示出在市场调整周期，强者恒强的马太效应。

　　多位房企高管向《每日经济新闻》记者表示，随着房地产行业集中度不断提升，未来3年内TOP50房企有望占据40%的市场份额，大量中小型房企将在市场上消失，只有部分具备独特产品路线，或者在二三线城市具备深耕能力的区域型房企存在发展空间。

　　上市房企利润率普降

　　《每日经济新闻》记者注意到，在千亿房企阵营里，已经发布年报的三家企业，尽管各家净利润均突破百亿元，但盈利增幅无一不现下滑势头。

　　其中，保利地产（600048，SH）实现净利润122亿元，13.52%的同比增幅创下上市以来的新低；碧桂园（02007，HK）净利润为 102.3亿元，但毛利率从2012年的31.2%下降至2014年的24.1%；恒大地产尽管盈利增速高于前两者，但公告显示，公司部分盈利受益于去年 投资股市所获得的已变现收益和未变现收益。

　　相对于这些龙头企业，中小型房企的日子就更不好过。中原地产研究中心的统计数据显示，截至目前，在沪深两市144家房地产企业中，已有73家发布了年报或者业绩预告，其中有14家房企业绩首次报亏，另外有21家房企业绩预减。

　　平安证券房地产分析师王琳向记者表示，2014年上市房企利润率呈现普跌势头，一方面是由于去年以来，房价下行而地价未降，去年下半年起部分房企迫于市 场压力掀起现房降价促销潮；另一方面，央行降息后融资成本未见显著下降，海外融资成本却在提高，大大挤压了房企的利润空间。

　　“以往，做十个项目十个都赚钱，如今也许只有五个赚钱、三个保本、两个亏本”，新城控股高级副总裁欧阳捷说，大公司碰到供求逆转的城市、项目还可以斩仓割肉，调换筹码，中小型房企由于布局集中，一旦区域市场发生变化，受到的冲击显然更大。

　　兰德咨询总裁宋延庆警告，鉴于房地产销售与结算有一定时间差，2014年年报更多是反映2013年前后的业绩状况，考虑到2014年有逾八成房企销售增幅下滑，加上以价换量导致利润下降，预计今年业绩将更加惨淡。

　　两类小房企有突围机会

　　欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，无论是大房企还是中小型房企都在为去库存而抢客户，至少在未来3年内，房地产市场仍会处于去库存的状态，行业毛利率 难有显著回升。未来随着中小型房企大量退出市场，大房企逐步掌控市场，行业集中度将达到一个相对高点时，企业毛利率才有望见底回升。

　　在欧阳捷看来，尽管超大型房企市场格局已定，但由于目前我国城镇化率仅50%多，考虑到我国有几千个城市，国内房地产市场很难出现垄断，这意味着TOP50房企仍然有很大的发展空间。

　　广州一家上市房企副总经理向记者表示，如果把TOP50房企进一步分类，TOP20为全国化布局房企，后30家为区域型房企。对后者而言，由于在大多数 城市区域板块布局并不均衡，有不少供求关系不错的板块大房企还没布局，或者布局的深度不够，区域型房企进入这样的市场深耕，只要把产品口碑做好，深度挖掘 客户需求，照样可以获得不错的发展机会。

　　在他看来，真正危险的是那些目前销售额仍不足100亿元的小型企业，由于银行贷款向百强房企加速倾 斜，土地成本的不断提高加大了他们的拿地难度，这类企业生存空间越来越小。“对于小房企而言，未来只有两类企业还拥有生存空间”，欧阳捷说，一类是产品具 备差异性，比如朗诗的绿色地产，由于大房企往往走的是大众化路线，这种“小而美”的企业往往能在特定的细分市场获得机会；另一类则是一些县级城市的地方性 房企，由于主流房企要开拓这种市场面临很高的管理成本，他们大多不愿意进入这种城市，这也给了这些地方性房企生存空间。