——从2015年《政府工作报告》看转型之下的楼市走势

　　今年《政府工作报告》提出“加快培育消费增长点，稳定住房消费”；“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”等举措，与去年的报告提法有明显的不同。今年这些举措对楼市的走势有什么指导意义？为此本报记者采访了相关专业人士。
   关键词
   政策：稳定住房消费、分类指导
   报告原文：“加快培育消费增长点，稳定住房消费。”“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
   点评：两会提出要稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，有利于稳定市场预期，提振市场信心。此前住建部会议也明确2015年将以市场的自身变化为基 础，积极应对新局面、新问题。随着政策调整主动权的下放，在市场库存仍然高企的局面下，包括一线城市在内尚未放开或完全放开限购的城市，有望在2015年陆续完善与调整相关政策，刺激存量房销售。而减免交易税费、财政补贴等地方调整方式，或将成为部分地方政府据当地市场变化进行相应调整的重要手段。
   关键词
   保障房：加大棚户区改造构建多层次住房保障体系
   报告原文：“增加公共产品有效投资。确保完成‘十二五’规划重点建设任务，启动实施一批新的重大工程项目。主要是：棚户区和危房改造、城市地下管网等民生项目。”
“加 大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。 农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特 别困难的低保家庭，给予住房救助。”
   点评：棚户区改造筑底民生，仍是今年重头戏。2015年是全面推进新一轮棚改工作的关键之年。继续大规模 推进棚户区改造，不仅是重大的民生工程，也是拉动经济增长的重要途径。而大规模推进棚户区改造，同时将城乡危房改造纳入棚改范围，更见政府对城镇化建设大 刀阔斧之决心，在经济新常态下，棚改已成为各级政府必须啃下的“硬骨头”。
   同时，棚改房源将不再局限于政府主导建设，商品住房较多的城市，可 出台支持措施将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。这一方式对保障房与商品房起到双向作用，一方面避免棚改大拆大建，对拆迁居民快速 住房安置，又为当地房地产市场减轻库存压力。针对这一多赢的政策导向，地方积极响应，推进保障房源与市场存量接轨，四川省、陕西省、江苏省以及福州市纷 纷发文或表态支持。
   这些举措，一方面有助于盘活市场存量，解决房源尤其是公共租赁住房的房源问题，提高安置工作效率，对于租赁市场房源紧缺的城 市也能进一步缓解供求压力，降低租赁成本；另一方面支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变，有助于企业探寻租赁型养老地 产等新的经营模式，从而促进房企转型升级。
   关键词
   土地：建立城乡统一的建设用地市场推进农地入市
   报告原文：“做好土地确权登 记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。”“坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地 市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。”点评：坚持城市土地集约利用，加强土地管理与保护。坚持节约集约用地有助于改善用地结构，提高土地配置和 利用效率，保障发展用地需求，从而为新型城镇化建设提供保障。
   关键词
   户籍：强化居住证附载功能财政转移支付与市民化挂钩
   报告原文：“推进新型城镇化取得新突破。城镇化是解决城乡差距的根本途径，也是最大的内需所在。要坚持以人为核心，以解决三个1亿人问题为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。”
“用 改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本 公共服务，取消居住证收费。建立财政转移支付与市民化挂钩机制，合理分担农民工市民化成本。”“提升城镇规划建设水平。制定实施城市群规划，有序推进基 础设施和基本公共服务同城化。完善设市标准，实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就 近城镇化。”
   点评：长期来看，居住证制度在保障外来人口权益，强化人口集聚效应的同时，也为当地房地产业发展创造良好的外部环境。部分地方已开始推行积分落户政策，将进一步增加城市向心力和凝聚力，促进城市更快更好发展。
   关键词
   产业：旅游、健康、养老、创意设计等产业大有可为
   报告原文：“要深化服务业改革开放，落实财税、土地、价格等支持政策以及带薪休假等制度，大力发展旅游、健康、养老、创意设计等生活和生产服务业。”
点评：随着消费需求逐渐升级和政策支持，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度尤其突出。而在两会提出要“大力发展旅游、健康、养老、创意设计等生活和生产服务业”后，可预见旅游地产、养老地产等产业发展将再上新台阶。
   关键词
   税收：房地产营改增再受关注
   财税制度改革推进加速
   报告原文：“继续实行结构性减税和普遍性降费，进一步减轻企业特别是小微企业负担。”
“推动财税体制改革取得新进展。力争全面完成‘营改增’，调整完善消费税政策，扩大资源税从价计征范围。”
   点评：今年《政府工作报告》并未再过多涉及房地产税立法推进，而是重点推动财税体制改革，加快完成包括房地产行业在内的“营改增”措施。虽然税率还未确定，但如果对房地产业采用17％的增值税税率，将对房地产企业利好有限。